20230315-东方金诚-我国不动产资产支持证券2022年信用风险回顾与2023年展望_11页_4mb

不动产资产支持证券发行概况及2023年展望总结

核心内容概览

不动产资产支持证券主要包括REITs、CMBS和CMBN等产品类型，主要用于盘活存量资产、锁定物业现金流作为偿债来源。2022年，我国不动产资产支持证券市场整体表现分化，其中CMBS发行规模持续下滑，而CMBN和类REITs则呈现回升态势。产品整体信用质量较高，权益级占比相对较高，尤其是类REITs产品更依赖物业运营及增值能力。

主要观点

• 产品表现分化：2022年，CMBS延续下滑趋势，CMBN和类REITs则回升明显。
• 租金与空置率趋势：受疫情、经济下行及政策性租金减免影响，2022年全国主要城市零售物业租金价格持续下滑，空置率先降后升，预计2023年趋势将扭转。
• 写字楼市场变化：除成都外，全国主要城市优质写字楼租金价格延续下滑趋势，空置率上升，部分二线城市风险加剧。
• 仓储物流地产：租金保持平稳上升，核心一线城市周边物业仍具稀缺性，后疫情时代发展势头有望延续。
• 新兴业态表现：以新能源基础设施为代表的新兴业态不动产资产支持证券表现亮眼，为实现“碳达峰”和“碳中和”目标，相关产品预计保持快速增长。
• 区域分布：底层物业仍主要分布于经济发达的一、二线城市，这些区域具有人口聚集度高、经济增速快、区位优势明显等特点。

2022年发行概况

基础资产分布

• 最大省市及占比：北京市（26.67%）
• 前五大省/直辖市占比：71.40%
• 最大业态及占比：综合类（32.49%）
• 前五大业态占比：91.81%

各业态表现

零售物业

• 2022年全国主要城市优质零售物业首层租金延续2019年以来的下滑趋势，租金下滑幅度较大的城市包括广州、深圳和杭州。
• 一线城市优质零售物业表现优于其他城市，上海和北京首层平均租金分别为34.00元/天/平方米和33.70元/天/平方米。
• 2022年全国优质零售物业空置率先降后升，年底部分城市空置率超过10.00%。

写字楼

• 除成都外，全国主要城市优质写字楼租金价格延续新冠疫情以来的下滑趋势。
• 2022年，北京优质写字楼租金为305.60元/平方米/月，上海为295.70元/平方米/月，广州为153.70元/平方米/月。
• 2022年四季度，武汉、深圳、上海新增写字楼供应量增幅显著，分别为112.10万平方米、89.90万平方米和84.40万平方米。
• 2022年末，全国优质写字楼空置率有所上升，部分二线城市如武汉、成都空置率较高。

仓储物流地产

• 2022年一线城市仓储物流地产租金保持平稳上升趋势。
• 北京、上海、深圳和广州仓储物流地产租金分别为57.00元/平米/月、49.60元/平米/月、48.70元/平米/月和40.40元/平米/月。
• 核心一线城市周边优质仓储物流物业仍具稀缺性，预计2023年租金上升趋势将延续。

新兴业态

• 2022年以水电、光伏等新能源基础设施为基础资产的类REITs产品发行量明显上升，累计发行单数14单，规模282.10亿元。
• 公募REITs基础资产准入条件较为严格，但为实现“双碳”目标，相关产品预计保持快速增长。

2023年展望

零售物业

• 随着疫情防控政策优化，线下消费复苏，预计2023年零售物业租金下行趋势将扭转，空置率也将逐步下降。

写字楼

• 受宏观经济恢复缓慢和新增供应影响，空置写字楼去化仍需时间，部分二线城市如武汉、重庆空置风险仍需警惕。

仓储物流地产

• 后疫情时代，线上消费持续增长，仓储物流地产发展势头良好，预计2023年将继续稳步发展。

底层资产分布

• 2023年，不动产资产支持证券底层物业仍将主要分布于主流一、二线城市。
• 多物业组合作为底层资产的产品数量预计保持增长，有助于降低集中度风险。

新兴基础设施

• 为实现“碳达峰”与“碳中和”目标，水电、光伏等基础设施资产支持证券产品预计保持快速增长。

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