房地产系列专题报告之二：2019年房地产投资增速下行，但对GDP贡献不降反升~基于新的房地产投资分析框架-20190224-国金证券-33页_1mb

房地产系列专题报告之二总结

核心内容概述

本报告围绕2019年房地产投资增速下行的现象展开，分析其背后的原因及对宏观经济的影响。重点在于揭示房地产投资结构变化、传统分析框架的失效以及2018-2019年与2010-2011年的对比，进而预测2019年房地产投资走势及经济含义。

主要观点与关键信息

一、房地产投资结构

• 房地产投资主要包括建安投资和土地购置费，其中建安投资占比较大（2017年为73.0%），包括建筑工程、安装工程和设备工具器购置。
• 土地购置费波动性较大，受土地成交价款缴纳方式和政府供地政策影响。

二、传统房地产投资分析框架失灵

• 2018年房地产投资呈现三大特征：
  1. 商品房销售额增速下滑，但房地产投资增速上升，主要由土地购置费拉动。
  2. 商品房销售面积增速下行，但新开工增速上行。
  3. 新开工面积增速上行，但建安投资增速继续下滑。
• 这些特征表明传统分析框架不再适用，商品房去库存成为主导因素。

三、2018-2019年与2010-2011年对比

• 2019年房地产投资与2011年具有相似的外部环境：
  • 房地产调控政策依然严格。
  • 信用环境收缩。
  • 商品房销售增速下行。
  • 商品房库存处于较低水平。
• 2011年房企应对措施对2019年具有借鉴意义，尤其是建安投资增速上升、土地购置费增速下行、房地产投资增速下滑的模式。

四、2019年房地产投资走势分析

1. 商品房销售再次成为核心因素：

   • 商品房库存处于较低水平，销售状况对房地产投资影响显著。
   • 2019年上半年商品房销售增速维持低位，房企拿地积极性下降，土地购置费增速下行。

2. 土地购置费增速明显下行：

   • 受棚改力度减弱和房地产调控政策未放松的影响，2019年土地购置费增速预计为1.0%。
   • 2018年土地成交总价同比明显转负，2019年趋势延续。

3. 建安投资增速将会上行：

   • 由于房企面临交房压力，施工力度增加，建安投资增速有望回升至4.5%。
   • 三个信号表明建安投资有回暖迹象：中国建筑房屋建筑订单金额增速维持高位、房屋新开工面积增速回升、建安投资当月同比跌幅收窄。

4. 房地产投资增速预计下行：

   • 2019年房地产投资增速预计为3.0%，主要由土地购置费下行（1.0%）和建安投资上行（4.5%）共同决定。

五、2019年房地产投资下行的经济含义

1. 对GDP的拉动作用上升，但难改整体下行态势：

   • 建安投资增速上升，对GDP有支撑作用，但整体GDP仍面临下行压力。
   • 2019年建安投资预计拉动GDP约0.4个百分点。

2. 对PPI的支撑作用有限，整体仍处下行趋势：

   • 建安投资对钢铁、水泥等工业品需求增加，对PPI有一定支撑。
   • 但全球经济下滑、大宗商品价格下行，PPI仍面临下行压力。

3. 政府基金收入增速下滑，财政赤字率上升：

   • 土地购置费增速下行意味着政府基金收入减少，财政赤字率上升。
   • 地方政府需大幅增加专项债发行量，货币政策可能相应扩张。

关键数据预测

风险提示

• 财政宽松力度不足，可能加剧经济下行压力。
• 货币政策过紧，可能推升实际利率，抑制经济增长。
• 金融去杠杆叠加政策趋紧，可能导致阶段性经济失速。
• 房地产调控政策持续收紧，可能引发系统性风险。
• 中美贸易摩擦升温，对国内经济形成冲击。

结论

2019年房地产投资增速下行，但对GDP的贡献不降反升，主要依赖建安投资的回升。土地购置费的下行将对政府基金收入和财政政策产生影响，可能促使地方政府增加专项债发行和货币政策扩张。整体来看，房地产投资在经济下行背景下仍发挥一定支撑作用，但其回升力度受到多种因素制约。