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2018年上半年全国新开盘总结报告

核心内容概述

2018年上半年，全国重点城市新开盘项目表现出较高的去化水平和稳定的市场供需关系。本报告总结了全国新开盘的开盘量、去化情况、产品定位及客户情况，帮助企业把握市场动态，优化营销策略。

一、开盘量与去化情况

1. 开盘量

• 2018年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘 1220次，推出房源 近30万套。
• 一线城市中，广州开盘量较大，达 67次。
• 二线城市中，杭州和成都开盘次数较多，分别为 196次和149次。
• 北京、苏州和深圳开盘量相对较少。

2. 去化情况

• 全国重点城市新开盘项目当天去化率均值为 89%，且 4、5、6月平均去化率均超9成。
• 去化水平整体高于去年同期，说明市场供需关系较为平衡。
• 重庆、成都、杭州和南京去化效果较好，其中 重庆表现尤为突出。
• 武汉、南昌上半年去化率也达到近9成。
• 天津和广州去化率表现较为突出，达近8成。
• 苏州、北京和上海去化率相对较低，仅在7成左右。

3. 售罄项目

• 全年共有 601个项目开盘售罄，其中 杭州售罄项目最多，占 139席。
• 成都和重庆紧随其后，分别占 111席和105席。
• 售罄项目主要集中在刚需类楼盘，占比 65.7%，中高端改善型项目占比 29.5%，少量投资项目。

二、产品定位

1. 产品类型

• 64.7% 的楼盘主推首次置业或首次改善的刚需类产品户型。
• 29.6% 的项目主要面向中高端改善型需求。
• 5.7% 的项目推出不限购的商住产品，主要吸引投资客户及受限购限制的自住购房者。

2. 热销楼盘特点

• 刚需楼盘 多位于主城区，购房者关注 交通便利、完善配套、教育资源 等因素。
• 中高端改善型楼盘 更注重 宜居品质、大户型、一步到位 等需求。
• 投资类楼盘 更关注 交通、品牌房企、升值潜力 等因素。

三、客户情况

1. 客户结构

• 刚需客户 仍占主流，年龄段普遍在 20-35岁。
• 改善性需求 旺盛，客户更关注 品质、户型、配套。
• 投资类客户 主要看中 项目升值潜力，对 交通、品牌、政策 等因素较为敏感。

2. 客户行为

• 部分刚需项目开盘前积累有效客户量远超推盘量，如 长沙中国铁建梅溪青秀，积累有效客户 2097位，约为推出套数的 17倍。
• 热销项目多位于 交通便利、配套完善 的区域，吸引了大量购房者。

四、政策调控与市场趋势

1. 政策背景

• 中央明确表态 调控不放松，各地政策密集出台，调控力度依然较高。
• 政策调控区域集中在 京津冀、东南沿海、山东半岛 等地区，以及 重庆、成都、武汉、长沙、郑州 等中西部热点城市。
• 3、5月份政策调控力度加大，地方调控持续深化。
• 5月，全国约 15个城市 出台限购或限售等政策。

2. 市场趋势

• 未来房地产市场监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续。
• 货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。
• 在政策调控下，成交量 稳中有涨，部分城市如 杭州、成都、重庆 市场供需两旺。

五、重点城市项目案例

1. 青岛

• 大溪谷、世茂公园美地、保利观堂 等项目均实现 100%去化率。
• 龙湖·九里晴川 一次性推出 260套房源，去化率 100%。

2. 成都

• 蓝光长岛国际社区、恒大未来城、花样年香门第 等项目均实现 100%去化率。
• 中海锦江城 推出 1350套房源，去化率 100%。

3. 重庆

• 华商悦江府、保利观澜、龙湖两江新寰 等项目均实现 100%去化率。
• 重庆天地 推出 280套房源，去化率 100%。

4. 杭州

• 万科智谷、绿都汀蘭府、金辉贤林信步 等项目均实现 100%去化率。
• 滨江保利翡翠海岸 推出 215套房源，去化率 100%。

六、总结

2018年上半年全国重点城市新开盘市场表现出 高去化率 和 刚需主导 的特点。在政策调控背景下，市场供需关系趋于平衡，部分城市如 重庆、成都、杭州 去化效果突出。房地产企业应关注 刚需客户 和 改善性需求，同时加强 项目品质 和 配套完善度，以提升市场竞争力。未来政策将继续加强对房地产市场的监管，企业需及时调整营销策略，以适应市场变化。