20230106-亿翰智库-12月房地产行业月报（第54期）_年末_翘尾_未至_2023年市场或弱复苏_22页_994kb

2023年房地产市场分析总结

核心内容

2022年12月房地产市场在政策支持和经济环境影响下呈现出“冷淡收官”的态势，市场“翘尾”未至，2023年或迎来弱复苏。政策端持续发力，需求端与供给端双轮驱动，但市场修复仍需时间。整体来看，房地产行业面临销售和融资双重压力，企业表现分化明显，民企融资恢复缓慢，而地方国企则成为市场稳定的重要力量。

主要观点

1. 行业政策：稳地产成主基调，政策持续发力

• 12月中央经济工作会议为房地产行业指明了“稳地产”的方向，强调支持住房改善与合理融资需求。
• 需求端二线城市积极放松购房限制，供给端新增“内保外贷”政策，形成“需求端持续提振+供给端短期支撑”的格局。
• 2023年政策有望更加精准和有效，与经济环境恢复相配合，推动行业稳定发展。

2. 住宅市场：年末“翘尾”未至，弱复苏可期

• 12月全国商品住宅销售面积为1952.5万平米，同比下降21.3%，环比上升25.0%。
• 一线城市销售面积同比下降29.9%，核心二线城市同比下滑28.2%，普通二线城市同比下行20.5%，三四线城市同比微升1.2%。
• 市场修复仍需时间，2023年预计呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线城市恢复较慢。
• 去化周期有所上升，部分城市库存压力显现。

3. 土地市场：年末成交冲高，2023年或继续回落

• 2022年1-12月住宅用地供应面积同比下降36.3%，土地成交面积同比下降30.0%。
• 12月土地成交冲高，但同比仍显疲态，土地市场热度低迷。
• 2023年土地成交预计继续回落，但跌幅将逐渐收窄，表现出“弱复苏”趋势。

4. 企业表现：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复

• 投资方面，房企拿地规模同比下降19.0%，平均溢价率回落至2.5%。
• 地方国企在土地市场占据主导地位，民企拿地积极性较低。
• 销售方面，TOP200房企总销售额同比下降31.8%，其中民企表现更为低迷，仅少数企业保持正增长。
• 融资方面，“三支箭”政策对民企支持明显，信用债融资规模回升，但整体融资环境仍严峻。海外债融资持续低迷，融资渠道受限。

关键信息

政策方面

• 中央经济工作会议明确“稳地产”方向，支持住房改善与合理融资需求。
• 二线城市放松购房限制，一线城市政策仍较为保守。
• “内保外贷”政策支持房企境外债偿付，政策落实持续推进。

市场表现

• 12月全国商品住宅销售面积同比下行21.3%，环比上升25.0%。
• 一线城市成交面积环比略升，但同比大幅下滑。
• 三四线城市土地成交规模创2020年以来新低，市场热度依然低迷。

企业动态

• 央企和地方国企在拿地和销售方面表现相对稳健。
• 民企融资恢复缓慢，仅部分优质企业通过债券和股权融资改善流动性。
• 2023年房企销售面积预计维持在13.2亿平米左右，行业复苏仍需时间。

结论

2023年房地产市场或将呈现弱复苏趋势，政策支持与经济修复将共同推动行业回暖。然而，市场复苏并非一蹴而就，企业融资与销售仍面临较大压力，尤其是民企。预计2023年土地成交将继续回落，但跌幅会逐步收窄。行业整体仍需在政策和经济双重支撑下，实现稳定发展。