餐饮行业专题研究：铺租比缘何有差？-20190325-长江证券-23页_1mb

报告摘要

消费者服务Ⅱ行业：餐饮行业专题研究——铺租比差异分析

核心内容概述

本报告围绕餐饮行业在购物中心中的铺租比差异展开分析，探讨不同零售业态的租赁模式、餐饮业态的铺租比差异原因，以及典型案例“外婆家”和“海底捞”如何通过不同的运营策略实现低成本与高盈利能力。同时，报告也指出餐饮行业面临的风险与挑战。

主要观点与关键信息

1. 零售业态租赁模式各异

商场根据业态带来的客流量、可承受租金水平等制定租赁合约，常见模式包括固定租金和保底+提成。
不同业态的承租水平差异显著，毛利率高的业态（如服饰、影院）通常可承租水平较高，而毛利率低的业态（如超市）则承租水平较低。
楼层越高，租金越低，因为客流量减少，且吸引顾客上楼困难，因此1F > 2F >> NF（N层）。

2. 餐饮业态铺租比差异显著

餐饮是购物中心中引流能力最强的业态，其平均租金/收入比低于其他业态。
餐饮中，正餐<快餐<茶饮，且知名度高的品牌拥有更强的议价能力，租金/收入比更低。
坪效越高，租金/收入比越低，说明高效运营能有效降低单位租金成本。
月均接待客流量越高，租金/收入比越低，表明高流量是降低租金比例的关键因素。

3. 外婆家的制胜之道

中央厨房：通过集采、标准化后厨流程，有效降低采购成本和人力成本。
高性价比与时尚装修：吸引大量客流，提升品牌影响力，从而在与物业谈判中占据优势。
高翻台率：提高座位利用率，降低单位人工成本，增强盈利能力。
空间利用率高：紧凑布局，提高单位面积的接待能力，降低租金成本。

4. 海底捞租金/收入比显著低于同业的原因

租约长且固定：长期固定租约减少租金波动，提升议价能力。
单店面积大且不挑位置：可获得租金折让和免租期，降低单位租金成本。
一二线城市占比低：三线及以下城市租金成本更低，有助于控制整体租金比例。
坪效高：单位面积营收能力强，提升整体盈利能力。
年接待顾客量高：高客流带来更高的营收，进一步降低租金/收入比。

风险提示

行业竞争激烈：可能导致利润下行，大规模扩张可能影响服务品质。
地域口味变化：可能影响企业对外扩张的预期，进而影响整体表现。

投资建议

行业评级：看好：餐饮行业在购物中心中具备显著的引流优势，发展前景良好。
公司评级：维持：外婆家、海底捞等品牌具备较强的盈利能力与租金控制能力，建议持续关注。

图表目录（关键数据）

图1：零售租金主要影响要素
图2：餐饮月均接待客流量远超其他业态
图3：剔除面积因素，餐饮仍具引流优势
图4：百货店新增餐饮业态比例
图5：核心商圈餐饮业态占比提升
图6：餐饮不同品牌租金/营收比重
图7：餐饮不同业态占比
图8：餐饮不同业态平均租金/营收比例
图9：餐饮品牌楼层分布
图10：餐饮品牌楼层租金/营收比例
图11：餐饮品牌知名度分布
图12：不同知名度品牌租金/营收比例
图13：不同坪效餐饮品牌租金/营收比重
图14：餐饮品牌坪效分布
图15：坪效与租金/营收关系
图16：客流量与租金/营收关系
图17：餐饮品牌客流量分布
图18：不同客流量餐饮品牌租金/营收比重
图19：租金/营收与客流量关系
图20：单位面积客流量与租金/营收关系
图21：外婆家发展历程
图22：正餐毛利率和净利率情况
图23：正餐各项支出比例
图24：外婆家盈利模式正循环
图25：集采降低采购成本
图26：呷哺呷哺采购成本涨幅低于市场
图27：外婆家及炉鱼客单价较低
图28：快时尚餐饮空间利用效率高
图29：餐饮类上市公司租金/营收比重
图30：单店接待顾客量比较

表格目录（关键数据）

表1：不同零售业态铺租差和人流差
表2：不同业态承租情况
表3：某商场不同楼层租金水平
表4：外婆家及其旗下品牌概况
表5：外婆家盈利模型
表6：中央厨房与一般餐饮单位人员需求对比
表7：快时尚餐饮与其他类型餐饮租金及优惠条件对比
表8：快时尚餐饮翻台率表现
表9：海底捞与呷哺呷哺租约情况对比
表10：呷哺呷哺坪效变化
表11：海底捞坪效数据
表12：海底捞一二三线城市单店模型测算
表13：呷哺呷哺不同地区单店模型测算

结论

餐饮业态在购物中心中因其强大的引流能力、客户粘性及逗留时间长，通常享有较低的租金比例。外婆家和海底捞等品牌通过中央厨房、高性价比、高翻台率和高坪效等策略有效控制租金成本，实现盈利优势。然而，餐饮行业面临激烈的竞争和地域口味变化等风险，需持续关注其运营与扩张策略的稳定性与适应性。

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