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房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告是招商证券于2013年9月2日发布的房地产行业定期报告，主要分析了2013年8月重点城市房地产市场表现、政策调整、土地市场情况及重点公司财务指标与投资评级。

主要观点

一、市场表现

• 行业整体表现：

  • 行业股票家数为153只，占A股总市值的7.3%。
  • 行业总市值为10377亿元，占A股总市值的4.8%。
  • 行业流通市值为9227亿元，占A股流通市值的5.1%。

• 市场波动：

  • 2013年8月，百城住宅价格指数环比上涨0.92%，同比上涨11.06%。
  • 北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上涨1.49%，同比上涨12.18%。
  • 一线及重点二线城市房价继续上涨，但部分城市出现下跌。

• 成交量变化：

  • 重点城市新建住宅成交面积周环比15个上升，5个下降。
  • 重点城市二手房成交面积周环比5个上升，5个下降，其中一线城市上升6%，二线城市持平。

• 库存情况：

  • 重点城市住宅可售面积为5674万平米，环比下降2.1%。
  • 一线城市可售面积环比下降1.5%，二线城市环比下降2.5%。
  • 去化周期整体较高，但部分城市有所改善。

二、政策趋向

• 政策调整：

  • 部分地方微调政策出台，如温州限购令适当放松、深圳调整价格标准以扩大普通住宅范围。
  • 芜湖对符合条件的人才提供购房补助。
  • 一、二线城市预售证审批节奏加快，符合长效调控思路。

• 房产税试点：

  • 房产税试点可能于10月出台，主要针对核心一、二线城市，基本思路仍为增量征收。

三、土地市场

• 土地供应：

  • 40个大中城市土地供应面积同比下降9%，其中住宅用地供应下降16.4%。

• 土地成交：

  • 土地成交面积同比下降5.9%，住宅成交面积下降11.8%。
  • 土地成交金额同比上升83.3%，其中住宅成交金额上升32.6%。
  • 楼面均价2323元/平方米，同比上升21.69%。

• 城市差异：

  • 一线城市土地供应和成交面积下降，但成交金额大幅上升。
  • 二线城市土地供应和成交面积下降，但成交金额增长。
  • 三线城市土地供应和成交面积下降，但成交金额略有上升。

四、重点公司分析

五、风险提示

• 政策风险：房产税扩围可能引发市场情绪波动。
• 金融风险：银行收紧房贷可能导致销售不达预期。

关键信息

• 房地产市场在政策调整和需求释放下，整体保持震荡上行趋势。
• 土地市场表现分化，一线城市成交金额显著上升，而供应和成交面积下降。
• 重点公司表现良好，多数获得强烈推荐评级，部分获得审慎推荐。
• 市场基本面整体向好，但需关注政策变动和金融环境变化。

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5%-20%之间。
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间。
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。

分析师承诺

• 罗毅，CFA：

  • 招商证券金融行业研究董事，现代服务业（金融、医药、交运、房地产）大组组长。
  • 拥有丰富的行业分析经验，曾获得多个行业奖项。

• 廖爽：

  • 招商证券房地产行业分析师，清华大学硕士。

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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