房地产企业全景图系列专题——销售篇_44页_1mb

房地产企业全景图系列专题 - 销售篇总结

核心内容

销售增速稳中趋降，各梯队态度分化

• 2015-2019年，50强房企销售金额年复合增速为39.4%，销售面积年复合增速为32%，均显著高于全国平均水平（16.3%、7.5%）。
• 2019年，50强房企销售市占率分别为销售额59.7%和销售面积40.7%，显示其在市场中的主导地位。
• 自2017年起，销售增速逐步放缓，预计未来行业将从规模扩张转向高质量发展。
• TOP11-20和TOP31-50房企销售增速较高，而TOP1-10增速相对放缓。
• 民营房企销售增速高于央企和地方国企，平均销售金额复合增速为52.3%，销售面积为43%。
• 新力控股和中梁地产为增速最快的房企，销售金额复合增速超74%，销售面积超80%；而绿城中国和中海地产增速相对靠后。

销售布局：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈

• 50强房企销售主要集中在一二线城市及三大城市圈（长三角、珠三角、环渤海），2015-2019年销售占比均过半。
• 随着三四线去库存，房企逐渐下沉三四线城市，但2019年随着一二线市场回暖及政策调整，布局开始回归一二线。
• 滨江和禹洲等房企主要销售集中在一二线及三大城市圈。
• 中南和美的置业因三四线占比高，销售增速显著高于平均水平。

销售质量：均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可

• 2019年50强房企整体销售均价为13662元/平米，同比增长1.3%，高于全国均价9310元/平米。
• 销售均价涨幅收窄，反映出房企议价能力较强。
• 通过估算已售项目盈利能力，2019年各梯队上年地价/当年售价比值维持在30%左右，显示房企具备较强的拿地与营销能力。

销售策略：布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位

• 房企平均布局城市数量从2015年的38城增加到2019年的74城，显示布局广度扩大。
• 但可拓展版图缩小，预计城市深耕将更为重要。
• 销售套均金额持续上升至2019年的168万元/套，套均面积基本维持在100平米左右。
• 刚需和刚改仍是主流客户群体，中南和美的置业因三四线占比高，单套面积相对更大。

未来展望与投资建议

未来展望

1. 强者恒强，集中度提升：随着新房市场收缩，头部房企凭借融资及拿地优势，有望持续扩大市场份额。
2. 从规模到质量，从单一到多元：行业增速回落下，房企需关注规模增长与质量提升，注重拿地质量、成本及效率管控、产品议价能力。
3. 城市圈为主战场，区域深耕重要性凸显：主要城市圈将继续为房企销售贡献主力，区域深耕成为关键。
4. 需求各有侧重，建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系：满足不同客户群体需求，提高周转效率与产品辨识度。

投资建议

• 短期建议：关注财务状况佳、融资能力强、估值低的全国性房企，如万科、保利、金地、招商。
• 弹性二线房企：如中南建设、阳光城，因其销售高增，具备增长潜力。
• 板块配置价值凸显：目前主流房企对应2020年估值不到7倍，潜在股息率超过4%，在市场波动中具有确定性。
• 政策微调空间打开：经济及楼市下行背景下，地方政策微调频繁，行业融资利率下行，有望打开估值提升空间。

风险提示

1. 行业短期资金压力加大。
2. 板块毛利率大幅下降。
3. 数据差异可能导致结论不准确，因中指和克而瑞数据与公司披露略有差异。

数据差异说明

• 中指数据库的销售城级及区域分类与房企年报数据存在差异，可能导致某些城市或区域占比高估或低估。
• 剔除样本占比低于20%的房企后，仍可能存在二线城市占比高估、三四线占比低估的情况。

总结

• 房企销售增速稳中趋降，但整体表现优于全国。
• 民企销售增速高于国企，新力控股和中梁地产表现突出。
• 销售主要集中在一二线及三大城市圈，但部分房企如中南、美的置业在三四线市场表现强劲。
• 未来房企将更加注重质量与多元化发展，城市圈及区域深耕成为趋势。
• 投资方面，建议关注财务稳健、估值低的全国性房企及销售高增的弹性二线房企。