深度报告-20230424-华创证券-房地产行业深度研究报告_区域分化_人口先行_16页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心发现

• 区域分化驱动销售变化：东北三省和内蒙古的常住人口及商品房销售面积下滑，但全国31省市的数据显示，常住人口增速与销售面积增速相关系数仅为0.3左右，二者并非强相关。
• 需求分化是主要原因：居民购房需求各省市不同，导致人均销售面积差异。部分省份如江苏需求扩张，而黑龙江、辽宁等省份需求减弱。
• 人口趋势：常住人口增速呈现强者恒强特征，高增长省份持续增长，低增长省份加速下滑。

具体数据和观察

• 东北四省情况：黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古自2011年起常住人口下降，2021年销售面积较历史高点跌幅分别为65%、25%、63%、47%。2022年继续下滑，分别下降31%、45%、36%、26%。
• 弱相关性示例：甘肃、山西常住人口负增长，但销售面积正增长；浙江、广东人口正增长，销售面积几乎无变化。
• 人均销售面积：全国呈现均值回归，2021年江苏人均达194平米，黑龙江降至44平米。预计广东等常住人口增长省份未来销售潜力较大。

投资建议

• 关注“两个中心、一个基本点”：
  • 高能级城市复苏中心：优先选择在高能级城市土储高或逆势拿地的公司。
  • 国央企估值修复中心：受益信用重塑，国央企在销售、拿地、融资方面占优。
  • 建立护城河基本点：关注剩余收益和长期竞争力提升的公司。
  • 推荐股票：越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。

风险提示

• 微观传导机制失灵，可能影响房企缩表效果。

此总结基于报告数据，供参考。