华北区商业地产市场洞察：2019年要点和2020年展望_28页_12mb

华北区商业地产市场洞察总结

核心内容

2019年华北区商业地产市场在经济放缓和不确定性加剧的背景下，整体呈现承压企稳态势。北京、天津、青岛、沈阳等城市均面临不同程度的市场挑战，但同时也展现出结构性调整与增长机遇。2020年市场将面临更多挑战，但通过策略调整与创新变革，市场有望进一步优化。

主要观点

北京

• 市场遇冷但投资热情不减：尽管租赁市场趋冷，但投资市场表现强劲，全年大宗成交总额突破800亿元人民币，较2018年翻倍。
• 办公楼市场调整明显：租金创十年最大跌幅（4.0%），空置率升至11.3%。金融街与中关村租金略有上升，而望京、第三使馆区等区域租金大幅下跌。
• CBD核心区与新兴区域发展：CBD核心区项目逐步入市，成为新地标；丽泽与通州区域的项目也不断推进，为市场注入活力。
• 联合办公行业调整：行业扩张放缓，部分品牌关闭门店，但灵活办公概念仍具吸引力。

天津

• 供应增加与租金承压：新增供应量增加，空置率提升，租金增长受限。
• 升级类需求活跃：内资保险公司成为主要租赁需求来源，甲级办公楼租金同比下降，但优质项目仍表现良好。
• 零售市场表现分化：品牌扩张放缓，部分区域仍保持增长，特别是靠近北京的子市场。

青岛

• 办公楼市场结构性调整：金融类企业租赁需求下降，TMT类企业需求上升，推动市场多元化。
• 零售市场重心下沉：郊区商业发展迅速，购物中心业态调整加速。
• 工业地产表现稳健：尽管制造业需求放缓，但核心物流仓储市场租金仍保持增长。

沈阳

• 市场空置率上升：供应过剩导致空置率增加，租金增速放缓。
• TMT类企业带动需求：TMT行业租赁面积增长显著，成为需求增长的亮点。
• 首店经济持续活跃：尽管经济预期较低，但首店经济带动了零售市场活力。

关键信息

2019年要点

• 政策支持：政府通过租金补贴和行业开放政策，推动金融等行业的租赁需求增长。
• 租金调整：北京甲级办公楼租金下降4.0%，沈阳租金下降1.2%，但整体仍优于全国平均水平。
• 供应与吸纳：2019年新增供应量普遍上升，但净吸纳量保持正值，显示市场仍有增长潜力。
• 市场分化：高品质项目表现优于低品质项目，租金差异进一步扩大。

2020年展望

• 租金继续下调：预计北京甲级办公楼租金同比下跌5.0-8.0%，其他城市租金也将面临压力。
• 投资趋势：投资市场将保持活跃，但增速可能放缓。长期投资者将更加关注成熟资产。
• 政策与市场环境：政策支持将持续，尤其是针对特定行业的激励措施。市场将进入调整期，需关注策略优化与品质提升。
• 新兴区域发展：天津、青岛、沈阳等城市新兴区域将成为未来增长的重要引擎。

市场挑战与机遇

• 经济压力持续：经济放缓对各物业市场造成影响，特别是零售与办公市场。
• 供应与需求失衡：供应增加导致空置率上升，市场需通过提升品质与服务来应对。
• 政策与行业趋势：政策支持与行业结构调整为市场带来新机遇，如夜间经济、冷链物流、临空经济等。
• 租户与业主策略调整：租户更注重成本控制与灵活性，业主则需优化租赁策略与运营效率。

市场参与者与联系信息

• 米阳（华北区研究部总监）

  • 电话：+86 (10) 5922 1377
  • 邮箱：yang.mi@ap.jll.com

• 于棠（北京研究部）

  • 电话：+86 (10) 5922 1376
  • 邮箱：lindat.yu@ap.jll.com

• 纪明（北京研究部）

  • 电话：+86 (10) 5922 1374
  • 邮箱：ming.ji@ap.jll.com

• 陈晨（青岛研究部）

  • 电话：+86 (532) 6600 9595
  • 邮箱：celia.chen@ap.jll.com

• 齐旋婷（沈阳研究部）

  • 电话：+86 (24) 3109 1300
  • 邮箱：hilary.qi@ap.jll.com

仲量联行大中华区分公司联系方式

• 北京：建国门外大街1号国贸大厦A座11层，电话：+861059221300，传真：+861059221330
• 成都：红星路3段1号成都国际金融中心1座29层，电话：+862866805000，传真：+862866805096
• 重庆：渝中区民族路188号环球金融中心45楼，电话：+862363708588，传真：+862363708598
• 广州：珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元，电话：+862023388088，传真：+862023388118
• 杭州：江干区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室，电话：+8657181965988，传真：+8657181965966
• 南京：中山路18号德基广场办公楼2201室，电话：+862589660660，传真：+862589660663
• 青岛：市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室，电话：+8653285795800，传真：+8653285795801
• 上海：石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼，电话：+862163933333，传真：+862163933080
• 沈阳：沈河区惠工街10号卓越大厦1808室，电话：+862431091300，传真：+862431091330
• 深圳：福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼，电话：+8675588266608，传真：+8675522638966
• 武汉：江岸区中山大道1628号武汉天地平安金融中心3202-03室，电话：+862759592100，传真：+862759592144
• 西安：雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室，电话：+862989329800，传真：+862989329801
• 香港：太古坊一座7楼，电话：+852 28465000，传真：+852 28459117
• 澳门：澳门财富中心16楼H室，电话：+853 28718822，传真：+853 28718800
• 台北：台北101大楼20楼之1，电话：+886 2 8758 9898，传真：+886 2 8758 9899

总结

2019年华北商业地产市场整体承压，但投资热情持续，尤其是北京市场表现突出。各城市市场呈现分化趋势，高品质项目表现优于低品质项目。2020年市场将面临更多挑战，但通过政策支持、策略调整和品质提升，市场有望逐步走出调整期，实现更稳健的增长。