仲量联行-华北区商业地产市场洞察：2019年要点和2020年展望-2020.1-28页_12mb

华北区商业地产市场洞察总结

核心内容

2019年华北区商业地产市场整体承压，但部分城市如北京表现出较强的投资吸引力和市场韧性。市场进入调整期，租金下降、空置率上升成为普遍现象，但优质资产和新兴区域仍具备增长潜力。2020年市场预计将面临更多挑战，但通过策略调整和品质提升，市场有望实现更稳健的发展。

主要观点

北京

• 市场遇冷：经济放缓导致租赁市场趋缓，但投资市场热度不减，大宗交易总额创历史新高。
• 租金下跌：甲级办公楼租金同比下降4.0%，创十年最大跌幅，但金融街和中关村等核心区域租金保持稳定。
• 新兴区域发展：丽泽、通州、名景山等新兴区域逐步发展，成为市场新增长点。
• 零售市场：尽管经济放缓，零售市场租金仍保持小幅增长，夜间经济政策利好酒吧业态。
• 工业地产：工业物流市场逆势增长，租金上涨13.8%，空置率维持低位。

天津

• 供应增加：供应量上升，导致空置率提升，但优质项目仍表现良好。
• 租金下降：甲级办公楼租金同比下降，但部分核心区域租金保持稳定。
• 零售市场：品牌扩张放缓，但“首店”经济持续活跃，推动市场租金增长。
• 工业地产：新增供应创新高，空置率明显上升，市场压力增大。

青岛

• 供应集中：甲级办公楼供应增加，空置率上升，但核心区域表现稳健。
• 需求结构变化：金融类企业需求下降，专业服务和新媒体类企业需求上升。
• 零售市场：业态调整活跃，核心商圈租金稳定，郊区商业发展迅速。
• 工业地产：物流仓储市场新增供应增加，空置率上升，但核心区域表现较好。

沈阳

• 空置率高企：市场承压，空置率上升，但优质项目表现优于整体。
• TMT类企业活跃：科技、媒体和通信类企业需求增加，带动市场搬迁和升级。
• 零售市场：首店经济活跃，但整体租金增长放缓。
• 工业地产：新增供应增加，空置率上升，市场去化压力加大。

关键信息

2019年要点

• 政策激励：政府出台租金补贴和行业开放政策，推动特定行业需求增长。
• 租金调整：北京甲级办公楼租金下降4.0%，天津和沈阳租金下降幅度较大。
• 投资增长：北京大宗投资总额达800亿元，外资投资活跃度显著提升。
• 市场分化：优质项目表现优于整体市场，租金和空置率差异明显。
• 新增供应：各城市新增供应量增加，推动市场空置率上升，但核心区域仍具吸引力。

2020年展望

• 市场调整：租金进一步下调，预计北京甲级办公楼租金下降5.0-8.0%。
• 投资活跃：投资市场将持续活跃，但大宗成交量增长可能放缓。
• 政策支持：更多政策支持可能出台，推动市场发展。
• 区域发展：天津、青岛、沈阳等城市在“京津冀”一体化中将发挥关键作用。
• 业态升级：零售市场将注重业态调整和精细化运营，提升市场竞争力。

各城市市场表现

总结

2019年华北区商业地产市场在经济放缓背景下承压企稳，北京投资市场表现突出，天津、青岛、沈阳等城市则面临供应过剩和需求疲软的双重挑战。市场进入调整期，租金下调和空置率上升成为普遍现象，但优质资产和新兴区域仍具增长潜力。2020年市场将面临更多挑战，但通过策略调整和品质提升，有望实现更稳健的发展。