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万科集团成本管理制度总结

一、核心内容概述

万科集团成本管理制度旨在通过建立科学合理的成本管理体系，实现成本控制、预算管理、过程监控与结果考核相结合，提升公司效益和成本控制能力。制度覆盖了工程、营销、物业经营、财税及管理成本五大领域，强调“量入为出”、“投入产出相匹配”、“准确、高效、公司利益最大化”等原则，同时通过三级成本控制体系（经管会、项目管理领导小组、项目公司及部门）确保成本管理的全面性与执行力。

二、主要观点

• 成本管理目标：以全面预算为牵引，建立科学合理的成本管理目标，实现公司盈利目标。
• 成本控制体系：实行三级成本控制体系，由经管会决策、项目管理领导小组日常管理、项目公司及部门落实执行。
• 成本管理原则：强调事前控制、全过程管理、全员参与、动态分析与预警机制。
• 成本管理流程：包括成本目标形成、招投标管理、合同签订与执行、设计变更与签证管理、竣工结算等，形成闭环控制。
• 成本考核与奖惩：通过成本管理考核小组对各部门进行绩效评估，考核结果与绩效工资、奖金及评优挂钩，对成本管理不力者进行处罚。

三、关键信息

1. 成本管理内容

2. 成本管理流程

• 成本目标形成：项目初步设计审批完成后30日内完成，包括成本估算、调查报告、可行性研究、设计文件等。
• 招投标管理：除特殊工程外，所有施工及材料采购需通过招投标确定合作单位。
• 合同管理：合同金额即为成本目标，需多部门联合审核，确保条款合规。
• 设计变更与签证管理：需与成本管理部沟通，及时估算成本并预警。
• 竣工结算管理：严格审核结算资料，确保结算结果控制在预算范围内。

3. 成本管理要求

• 避免“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。
• 实行动态控制与分析控制相结合，确保成本管理的实时性与准确性。
• 建立合格供应商资料库，加强合同执行与付款监控。
• 强化成本预警机制，对异常情况及时通报和处理。

四、成本管理实施细则

1. 工程成本控制细则

• 土地成本：由项目开发部和策划设计部负责，成本管理部和财务部协助分析与测算。
• 设计成本：策划设计部优选设计单位，成本管理部与财务部进行预算控制与审核。
• 勘察、测量、监理费用：工程部/项目部负责招标，成本管理部与财务部参与招评标。
• 建安工程成本：需严格控制施工过程中的变更与签证，确保造价在预算范围内。
• 行政事业收费：工程部/项目部负责与政府沟通争取减免，成本管理部与财务部负责预算控制。

2. 营销成本控制细则

• 广告类费用：由营销策划部负责计划与执行，成本管理部与财务部参与价格审核与效果评估。
• 消耗采购类费用：营销策划部负责采购申请与供应商管理，成本管理部与财务部参与价格审核。
• 推广活动类费用：营销策划部负责预算编写，其他部门参与效果评估与预算控制。
• 服务及代理费用：营销策划部选择代理商，其他部门参与审核与评估。
• 样板房费用：由营销策划部负责预算控制与验收，策划设计部负责图纸与采购，成本管理部负责过程监控。

3. 物业经营成本控制细则

• 日常维修修缮费：招商经营部负责预算申请与执行，工程部/项目部参与或主持。
• 翻新改造工程成本：招商经营部申请立项，工程部/项目部负责可行性分析与执行，成本管理部负责标底与招标管理。

4. 财税成本控制细则

• 筹资计划：财务部制定筹资方案，报分管领导与总经理审批。
• 融资成本：财务部制定年度预算与理财计划。
• 税务成本：财务部进行税收筹划与预算管理，确保合规与税务降低。

5. 管理成本控制细则

• 职工薪酬及相关费用：由综合部负责预算与申请，财务部负责审核与预算控制。
• 行政费用支出：综合部负责预算与申请，财务部负责合同审核与费用控制。
• 培训费：综合部负责预算与效果评估，财务部负责审核与控制。
• 其他费用：综合部负责预算与申请，财务部负责审核与控制。

五、成本管理考核与奖惩

• 考核机制：由成本管理考核小组负责，财务部、成本管理部及各部门专员组成。
• 考核内容：包括成本目标达成、招投标、合同管理、造价审核、成本预警、部门费用等。
• 奖惩措施：成本管理得分与绩效挂钩，对不力者进行处罚，具体措施由考核领导小组制定。

六、成本管理流程图

• 工程成本管理流程图：涉及工程部/项目部、策划设计部、营销策划部、招商经营部、成本管理部、财务部等多部门协同。
• 营销成本管理流程图：涵盖广告、消耗采购、活动、服务及代理、样板房等环节。

七、附件与文件

• 附件一：项目成本管理办法，包括工程招投标、材料设备招标、工程合同、计量支付、变更、结算等管理办法。
• 附件二：具体流程图，包括设计审核、招标、合同审批、付款、变更、结算等流程图。

八、总结

万科集团成本管理制度强调全过程、全员、全方位的成本管理，通过严格的预算控制、招投标管理、合同审核、设计变更与签证管理、竣工结算管理等，确保成本控制在合理范围内。同时，通过动态分析与预警机制，提高成本管理的效率与准确性。制度还明确了各部门的职责分工，加强了多部门协作，确保成本管理的有效执行。