20210411-西南证券-房地产行业周报_物业发展空间广阔_五大方向分化发展_16页_1mb

物业行业发展总结

核心内容

物业行业正处于高速成长期，未来发展空间广阔。主要物企的合约/在管面积平均值达到1.6，表明行业仍有较大的增长潜力。头部企业如保利物业、碧桂园服务等虽然在管面积领先，但其增长依然强劲，显示出行业集中度正在加速提升，市场分化明显。

主要观点

1. 行业增长潜力大

   • 物企整体合约/在管面积处于1.3-2.5之间，平均值为1.6，说明行业仍有较大的发展空间。
   • 行业集中度持续提升，未来成长可期。

2. 头部企业市值与盈利表现

   • 2020年营收超百亿的物企有4家，其中碧桂园服务营收达157亿元，市值已高于母公司。
   • 头部企业凭借轻资产、无资本开支且具消费属性的商业模式，受到市场高度认可。

3. 分化赛道

   • 行业发展呈现五大分化方向：
     • 非住业态拓展：如商业物业、城市服务等，华润万象生活、宝龙商业等企业备受市场关注。
     • 市场化拓展：多数物企通过收并购和外拓投标实现规模扩张，如永升生活服务。
     • 社区增值服务：家装服务、社区传媒、房产经纪等成为重要盈利来源，如永升生活服务。
     • 规模增长与盈利平衡：需关注规模扩张对盈利能力的影响，避免增收不增利。
     • 科技赋能与区域深耕：科技投入有助于提升效率，如金科服务，同时深耕特定区域以提高管理效率。

4. 投资潜力

   • 从PEG指标看，物业板块仍具投资价值，如碧桂园服务2021年PEG为1.04，处于合理水平。
   • 融创服务（0.46）、永升生活服务（0.74）、金科服务（0.49）、华润万象生活（0.72）等企业具有良好的升值空间。

5. 投资策略

   • 建议关注以下四条主线：
     • 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团。
     • 商住型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产。
     • 文旅企业：华侨城、宋城演艺。
     • 成长物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、融创服务。

关键信息

• 市场表现：A股房地产板块上周下跌16.97%，港股内房股表现分化，部分企业如新城发展、珠光控股涨幅显著。
• 行业政策：国家统计局发布CPI和PPI数据，住建部持续加强房地产调控，同时推动绿色建筑发展。
• 企业动态：
  • 新城控股、龙湖集团、招商蛇口、金地集团等房企在2021年一季度销售表现亮眼。
  • 永升生活服务、金科服务等企业通过科技赋能和社区增值服务实现盈利增长。
  • 部分企业通过收并购扩大规模，如碧桂园服务、合景悠活。
• 风险提示：
  • 房企项目交付低于预期。
  • 行业销售增长低于预期。
  • 政策调控超预期。

数据概览

重点公司展望

总结

物业行业正处于高速发展阶段，头部企业凭借其规模优势和商业模式优势，市值持续增长。行业呈现明显分化趋势，主要体现在非住业态拓展、市场化拓展、社区增值服务、科技赋能与区域深耕等方向。投资方面，建议关注均衡型房企、商住型房企、文旅企业及成长型物管企业，同时需注意项目交付、销售增长及政策调控等风险因素。