固收深度报告：一文读懂城投收储政策进程及模式-240805-东吴证券-25页_1mb

城投收储政策进程及模式分析总结

政策背景与需求

当前中国房地产行业面临严重库存压力，商品房去化周期和存销比处于历史高位，地方资产负债表亟需盘活。高库存源于需求不足与融资受限，尤其是“三道红线”政策加剧房企流动性危机，形成“供给-需求”负面循环。

政策进程

1. 棚改货币化安置（2014-2018）

   • 2014年起央行通过PSL工具支持棚改，推动地方政府大规模货币补偿。
   • 2015-2017年棚改货币化安置比例从9%提升至60%，年均去化商品房超25亿平方米。
   • PSL投放规模在2015-2016年间达2500亿元，助力地产投资与销售回暖。

2. 保障性租赁收储（2022年起）

   • 棚改逐步终结后，城投收储转向以保障性租赁住房为目标。
   • 2022年多地试点自筹资金收购存量房，2023年央行设立1000亿“租赁住房贷款支持计划”。
   • 2024年5月推出3000亿元“保障性住房再贷款”，支持地方国企收购未售商品房。

主要收储模式

新房收储（政策依据：3000亿再贷款）

1. 棚改货币化安置模式

   • 政府组织购买、集中采购、直接货币补偿三类方式，坚持自愿原则。
   • 徐州、郑州等地通过自建/外购安置房完成棚改任务。

2. 直接收购模式

   • 自筹资金：郑州城发、济南城发自费收购数万套存量房。
   • 央行支持：租赁住房贷款支持计划，金融机构“先贷后借”，央行100%配套资金。

3. 专项基金模式（如郑州）

   • 政府引导基金-社会资本结构，通过子基金注资问题项目，推动完工后销售退出。

4. 统贷统还模式

   • 政府指定主体向国开行申请贷款，统筹偿还，用于棚改、土地收益等。

5. 房企纾困衍生模式

   • 收并购/股权收购：入股项目公司或收购资产，化解房企债务。
   • 破产重整：作为投资人参与项目清算与续建。
   • 项目托管：深圳安居建业提供全流程项目管理服务。

二手房收储（以旧换新政策）

1. 直接收购

   • 太仓、郑州试点，居民旧房换购新房，部分城市提供契税补贴。
   • 收购房源用于保障性租赁住房或人才公寓。

2. 预付租金模式（肇庆）

   • 居民将旧房转租给城投，租金收入用于购房，租赁周期5-10年。

3. 其他模式

   • 代售购新：中介机构协助转售旧房，同步购房。
   • 换房平台：贝壳等机构参与二手房流转，提供交易便利。
   • 直接补贴：苏州相城城投提供契税或首付款支持。

风险提示

• 数据统计偏差、政策调整风险及房企经营风险。
• 存量房去化周期极高，需警惕去库存进程滞后带来的金融风险。

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