20200816-招商证券-房地产行业最新观点_驱逐劣币的大时代开始_配置房地产真龙头及产业链企业_3页_395kb

房地产行业投资分析总结

核心内容

2020年8月16日，房地产行业进入“结构牛”时代，市场在低估值策略基础上继续交易行业复苏，但行业盈利模式的领先者将在未来10年迎来二次绽放。行业监管趋严，房企经营层面赚不到钱但可以轻松借钱改善现金流的时代已经结束，优质房企将凭借稳健的现金流结构和高质量周转能力脱颖而出。

主要观点

1. 行业逻辑转变

• 房地产行业由“指数牛”转向“结构牛”，即行业整体上涨趋势减弱，结构性机会凸显。
• 增长潜力的房企将表现为现金流结构的长期稳健或改善，尤其是经营性现金流主导的增长。
• “囤地模式”依赖加杠杆和赌增值的金融行为已不再适用，真正具备“造血能力”的房企将成为市场焦点。

2. 投资策略调整

• 需结合现金流结构甄选真龙头，关注“高质量周转”公司，即非固地模式+无息负债驱动的房企。
• 重点推荐具备高质量杠杆的弹性品种，如【保利地产】、【金地集团】、【金科股份】、【中南建设】等。
• 资源型公司或现金流改善型标的仍可获得稳健回报，如【华侨城A】、【阳光城】等。

3. 产业链机会

• 产业链地位反赋能房企是伪命题，只有具备强大基因的房企才能有效利用产业链。
• 产业链的两种主要玩法：平台型与强强联合投资型，均需房企具备较强的管理能力和资源调配能力。
• 建议继续关注竣工周期和老旧小区改造带来的产业链机会。

关键信息

行业数据

• 行业规模：截至2020年8月16日，行业股票家数为149只，占比3.8%；总市值23003亿元，占比3.1%；流通市值20118亿元，占比3.4%。
• 市场表现：1个月内绝对表现-5.6%，6个月内22.0%，12个月内30.5%；相对表现1个月内-3.4%，6个月内4.0%，12个月内2.7%。

投资评级

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅介于5%-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上
• 公司长期评级：
  • A：长期竞争力高于行业平均水平
  • B：长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：长期竞争力低于行业平均水平
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：基本面向淡，指数将跑输基准

风险提示

• 疫情影响超预期
• 政策因城施策收紧超预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

资料来源与分析师信息

• 图像资料来源：贝格数据、招商证券

• 相关报告：

  1. 《低估值策略之上交易复苏仍有效，驱逐劣币甄选真龙头的时代已开始一房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读》2020-08-15
  2. 《8月至今销量增速较7月略降但仍保持稳健，CDS持续下降或反应流动性并无方向性担忧——周度销售全数据跟踪》2020-08-11
  3. 《7月百强房企销售大幅改善，“低估值上交易复苏”观点得到进一步验证——20年7月百强房企销售数据解读》2020-08-03

• 分析师：

  • 赵可 博士：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士后联合培养，高级经济师。
  • 李洋：招商证券房地产行业分析师，中南大学工学学士、管理学硕士。
  • 路畅：招商证券研究助理，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。

• 团队荣誉：

  • 多次获得新财富、金牛奖、天眼分析师等荣誉，具备较强行业研究能力。

总结

房地产行业已进入“结构牛”时代，行业监管趋严，房企需通过稳健的现金流结构和高质量周转能力实现可持续增长。市场更倾向于选择具备强大基因和优质商业模式的房企，关注其在产业链上的布局和资源整合能力。投资需聚焦“真龙头”及具备弹性成长空间的优质标的，同时警惕政策、疫情及市场下行风险。