20200815-招商证券-房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读_低估值策略之上交易复苏仍有效_驱逐劣币甄选真龙头的时代已开始_17页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2020年8月15日发布的房地产行业报告指出，当前房地产行业正处于“复苏”阶段，而非单纯的需求回补。市场在“低估值策略的基础上交易行业复苏”依然有效，行业正从“指数牛”向“结构牛”转变，优质房企将脱颖而出，成为市场关注的焦点。同时，报告指出，房地产行业的基本面分化趋势正在显现，一二线城市有望长期强于三四线城市。

主要观点

• 销售回暖：7月房地产销售同比增速明显回升，延续3月以来的趋势性改善，表明行业复苏已初现端倪。全国销售均价维持高位，量升价平推动销售额增速提升。
• 投资与新开工：房地产投资7月同比增速攀升至两位数，主要得益于拿地费用低基数反弹和建安投资修复。新开工同比增速反弹至11.3%，反映销售复苏，但后续可能边际趋缓。
• 竣工趋势：竣工数据虽短期回落，但整体趋势仍指向复苏，预计2020-2021年竣工将逐步改善。同时，老旧小区改造可能成为竣工复苏的新增动力。
• 资金来源：7月房地产资金来源同比反弹至16.5%，其中自筹资金贡献最大，销售回款次之，国内贷款回落。这反映房企资金链压力仍存，去杠杆和降库存趋势明显。
• 房价“失真”：70城房价指数因限价政策存在统计失真，可能高估房价韧性，预计2020年底至2021年初房价将面临结构性下行压力。

关键信息

一、7月房地产数据表现

• 全国销售面积：1-7月累计同比-5.8%，7月单月同比+9.5%，季调+3.8%。
• 新开工面积：1-7月累计同比-4.5%，7月单月同比+11.3%，季调+8.8%。
• 开发投资额：1-7月累计同比+3.4%，7月单月同比+11.7%，季调+11.0%。
• 资金来源：1-7月累计同比+0.8%，7月单月同比+16.5%，季调+13.4%。

二、房地产上下游分化

• 钢铁、家电、建材等上游行业：产出缺口较大，与房地产背离程度较高，未来可能滞后反映需求变化。
• 房地产下游行业：供需关系已较为充分反映房地产需求下降，行业分化显著。

三、房价与货币活化指数关系

• 货币活化指数：7月M1-M2口径为-3.88，活定期口径为-6.17，表明流动性仍偏紧。
• 房价趋势：70城房价同比增速为+4.8%，一线城市表现相对坚挺，但整体仍面临结构性下行压力。

四、配置建议

• 高周转公司：推荐【保利地产】，其具备持续内生性现金流创造能力，未来有望持续受益。
• 高杠杆房企：关注【金科股份】等，需精选“有质量的杠杆”以应对政策和市场风险。
• 资源型公司：如【华侨城A】、【阳光城】，具备拿地成本优势，未来有望释放资源红利。
• 边际改善企业：如【金地集团】、【阳光城】，可关注其短期反弹机会。
• 存量环节：优质物业（如【中国国贸】、【金融街】、【华润置地】、【大悦城】、【南山控股】）具备抗周期能力，物业管理龙头（如【保利物业】、【永升生活服务】）值得关注。

风险提示

• 疫情影响超预期
• 外需下滑对国内居民收入预期的冲击
• 政策边际改善低于预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

投资逻辑与趋势

• 复苏逻辑：当前房地产复苏建立在疫情宽松政策基础上，低估值策略仍有效。
• 结构分化：一二线城市基本面较强，三四线城市面临供需矛盾，结构差异将进一步放大。
• 行业转型：从“指数牛”向“结构牛”转变，高质量经营房企将受益。
• 趋势判断：未来房地产行业将进入“高质量周转”时代，具备稳定现金流的公司更具投资价值。

结论

当前房地产行业处于复苏阶段，市场在低估值策略基础上交易行业复苏逻辑依然有效。行业正从总量扩张向结构优化转变，优质房企将脱颖而出，成为未来增长的中坚力量。投资者应关注高周转、高质量杠杆及资源型公司，同时警惕三四线城市销售回调和政策变化带来的风险。