地产杂谈系列之四十一：万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商_28页_972kb

万物云上市前总结

公司概况

万物云是万科旗下的物业管理服务企业，成立于2001年，其业务最早可追溯至1990年。经过三十余年发展，万物云已从单一物业服务扩展至社区、商企和城市空间服务，成为全国领先的全域空间服务提供商。截至2022年6月30日，公司在管面积达7.8亿平米，合约面积达10.1亿平米，处于行业领先水平。

业务分析

布局与拓展

• 万物云采取聚焦浓度策略，深耕华东、华南及二线及以上高能级城市，2022Q1末在管面积占比达35.7%（华东）和20.9%（华南）。
• 2022Q1末，公司第三方在管面积占比达56.7%，合约面积占比达57.1%，表明其独立业务拓展能力较强。
• 2021年，公司通过收并购（如伯恩物业、阳光智博）实现了管理面积的快速扩张，第三方市拓合约面积达9484万平米，处于行业领先水平。

三大业务板块

1. 社区空间居住消费服务：包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务，贡献收入及毛利润过半，是公司主要收入来源。
2. 商企和城市空间综合服务：包括物业及设施管理服务、开发商增值服务和城市空间整合服务，2021年管理面积达1.4亿平米。
3. AIoT及BPaaS解决方案服务：公司已形成逐层递进的技术平台架构，底层及中层解决方案已对外输出，顶层人工智能解决方案仍在建设中，科技赋能将提升运营效率。

城市空间整合服务

• 公司通过“万物云城”品牌为城市公共空间提供服务，截至2022Q1已进入30个城市、服务项目52个。
• 服务方式包括合作模式和全委模式，通过系统性思维和精细化流程管理，优化城市空间运营。

财务分析

收入与利润

• 2019-2021年，公司总收入年复合增长率为30.5%，2021年收入达237亿元，归母净利润达16.7亿元。
• 2022Q1总收入为68.5亿元，同比增长44.2%。

成本与毛利率

• 销售成本主要由人力成本构成，2021年分包、员工成本占比达43.3%和36.8%。
• 综合毛利率由2019年的17.7%降至2022Q1的14.5%，主要受社保减免退坡及无形资产摊销影响。

管理费用与ROE

• 管理费用率由2019年的7.74%降至2021年的7.56%，显示管理效率持续改善。
• 2020年、2021年ROE分别为25%、21%，主要受归母净利率变动影响。

现金流与应收管理

• 2021年末公司在手现金达64.3亿元，同比增长19%。
• 2019-2021年经营活动所得现金流量净额分别为20.9亿元、25.8亿元、28.3亿元，经营活动所得现金流量净额/净利润比率均高于行业平均水平。
• 物业费收缴率维持在95%左右，显示公司高效的应收管理能力。

投资建议与风险提示

投资建议

• 按照招股书披露，万物云拟全球发售116,714,000股H股，每股发售价47.1-52.7港元。
• 拟发行市值预计为549.7-615.1亿港元，对应2021年PE为30.1-33.6倍，处于可比公司中上水平。
• 万物云作为全国领先的物业管理服务商，关联房企发展稳定，市场化拓展能力强，聚焦深耕并强化科技赋能，有望享受广阔市场空间，建议关注。

风险提示

1. 房地产修复节奏低于预期：若房地产销售和投资改善缓慢，可能对物管行业发展造成不利影响。
2. 疫情反复与防控政策趋严：疫情反复可能影响公司业务开展节奏及费用收缴。
3. 业务开展低于预期及应收款与商誉减值风险：管理规模拓展、城市空间服务及增值服务发展可能低于预期，存在应收款及商誉减值风险。

可比公司分析

万物云的PE估值处于可比公司中上水平，显示出其较强的市场竞争力。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐（预计6个月内股价表现强于市场20%以上）
  • 推荐（预计6个月内股价表现强于市场10%-20%之间）
  • 中性（预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间）
  • 回避（预计6个月内股价表现弱于市场10%以上）

• 行业投资评级：

  • 强于大市（预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上）
  • 中性（预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间）
  • 弱于大市（预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上）

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