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上海房地产市场总结（2019年第三季度）

核心内容

2019年第三季度，上海房地产市场整体表现持续放缓，大宗交易数量和金额均有所下降。数据显示，仅发生7笔大宗成交，合计成交金额为人民币63亿元，同比下降23%。这一趋势反映了市场在不确定性因素下的谨慎态度，尤其是在写字楼和零售领域。

主要观点

写字楼市场

• 供应与去化：核心商务区新增约22.7万平方米办公面积，非核心商务区新增1.4万平方米。由于去化缓慢，核心商务区甲级写字楼空置率环比上升1.3个百分点至13.2%，而非核心商务区空置率下降1.1个百分点至28.8%。
• 租金变化：核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.2%至每平方米每天人民币8.96元；非核心商务区租金指数环比下跌0.7%至每平方米每天人民币5.76元。
• 投资偏好：投资者更倾向于关注核心区域、有优质租户的稳定项目。部分项目因改造需求而成交，如天等路项目、幸福莱酒店及福都商厦。
• 资本化率：市场资本化率继续松动，尤其是当卖家处于焦虑状态或基金需要退出时，出售预期有所下调。

零售市场

• 供应与空置：第三季度新增369,000平方米零售供应，核心商圈购物中心空置率降至5.8%，而非核心商圈空置率升至8.8%。
• 租金表现：核心商圈首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.3元。
• 投资策略：投资者关注核心位置但经营不佳的零售物业，意图进行改造。国际投资者对优质零售物业表现出浓厚兴趣。

其他市场

• 养老地产：在政策引导和潜在需求推动下，养老地产成为关注焦点。Lendlease在上海周边投资约4亿美元建设养老社区逸浦荟，计划2021年开业。
• 数据中心：随着科技金融和5G的发展，数据中心需求激增。GDS公司与GIC合作开发大规模数据中心，GDS获得平安国际1.5亿美元股权投资。

关键信息

成交案例

• 东银大厦：中财集团以人民币23.5亿元从浦发银行收购，资本化率约为3.2%。
• 福都商厦：翰同资本与KKR成立投资平台，以约人民币7.5亿元注入该平台，计划改造为外滩NEO。
• 碧玉蓝天大厦：宁波银行以人民币12.5亿元收购15-20层，总成交面积为1.3万平方米。

土地市场

• 成交总额：2019年前三季度上海土地市场交易总金额为人民币1,083亿元。
• 用途分布：商品住宅和商办综合用地分别占总额的60%和33%。
• 楼面均价：
  • 销售性质住宅用地：人民币每平方米20,200元
  • 租赁性质住宅用地：人民币每平方米5,620元
  • 商办综合用地：人民币每平方米15,700元
• 区域分布：超过90%的成交地块位于郊区或城市外围。

市场展望

• 投资者诉求：希望外部不确定性因素减少、财政和货币政策更为积极、以及卖家价格让步。
• 市场活跃度：若上述条件实现，预计2020年市场活跃度将有所上升，但成交数字不会立即反弹。
• 债权市场：由于债权市场回报率更高，机会更多，部分投资者开始转向债权市场。然而，若融资环境持续严苛，开发商现金流恶化，债权风险将增加，不良资产可能获得更多国际资本关注。

数据参考

表1：各物业子市场回报率和资本价值（Q3/2019）

表2：主要土地成交（Q3/2019）

来源

第一太平戴维斯研究部
联系方式：

• 市场研究部：James Macdonald，高级董事，中国区，+862163916688，james.macdonald@savills.com.cn
• 投资部：Nick Guan，副主管，上海，+862163916688，nick.guan@savills.com.cn
• Simon Ha，董事，上海，+862163916688，simon.ha@savills.com.cn
• Jack Zhang，董事，上海，+862163916688，jack.zhang@savills.com.cn

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