20210811-国信证券-房地产开发Ⅲ重大事件快评_土地_自由竞争_的减弱_地产底层逻辑的改善_5页_737kb

证券研究报告总结：房地产开发Ⅲ行业快评

核心内容

本报告围绕近期部分城市对土地集中供应政策的调整展开分析，指出土地市场自由竞争的减弱及土拍规则的优化，可能对房地产行业的底层逻辑产生积极影响。报告认为，通过严格限制土地溢价率和减少自由竞争，有助于提升房企拿地利润率，从而改善行业整体估值。

主要观点

• 土地供应政策调整：深圳、天津、青岛等城市相继宣布延期或调整第二次土地集中供应时间，反映出政策层面在调控土地市场热度方面的意图。
• 土拍规则优化：以天津为例，其调整了土拍规则，包括降低最高限价比例（从150%降至115%），将溢价率上限从50%降至15%，并采用摇号方式确定竞得人，从而削弱土地市场的自由竞争。
• 拿地利润率改善：上述政策调整预计能够有效降低地价，提升房企拿地利润率，进而改善行业整体盈利能力。
• 行业估值修复：随着房企信用风险事件的缓解，市场对行业的担忧有所减轻，低估值房企有望逐步修复，具备优秀管理能力的企业将更具优势。
• 投资建议：报告建议关注货值充沛、持有型资源较多的房企，如融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地，因其补库压力较小，能够充分受益于资产升值。

关键信息

• 政策背景：2021年8月，多个重点城市对土地集中供应政策进行调整，延期或修改土拍规则。
• 市场表现：截至2021年8月上周末，房地产板块累计下跌17.9%，跑输沪深300指数12.3个百分点。
• 行业逻辑：房企拿地利润率持续低迷是地产板块表现不佳的核心原因，政策调整有望改善这一状况。
• 未来展望：若更多城市效仿天津的土拍规则，第二次集中供地可能带来拿地利润率的明显提升，从而改善行业底层逻辑。
• 风险提示：政策调整可能无法及时改善行业利润率，且自由竞争减弱可能导致行业出清滞后。

图表摘要

• 图1：A股地产板块净利率水平持续下降
• 图2：A股地产板块毛利率水平持续下降
• 图3：2021年以来各行业涨幅情况
• 图4：28城商品住宅销售面积增速
• 图5：10城二手房成交套数增速

投资评级

• 行业评级：超配（预计行业指数表现优于市场指数10%以上）
• 股票评级：未具体列出，但推荐关注货值充沛及持有型资源较多的房企。

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分析师承诺

报告数据来源合规，分析基于分析师职业理解，力求客观公正，不受第三方影响。

风险提示

• 政策调整可能无法显著提升真实利润率
• 自由竞争减弱可能导致行业出清滞后
• 报告内容不构成投资建议，投资者需自行判断并承担风险

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