20170618-光大证券-阳光城-000671.SZ-高弹性高成长高负债_闽系房企爱拼才会赢之典型_14页_1mb

阳光城集团总结：高弹性高成长高负债，闽系房企典范

核心内容概览

阳光城集团股份有限公司作为闽系房企代表，具有“高弹性、高成长、高负债”的典型特征。公司通过多元化战略与并购扩张，实现了快速成长，并在2017年6月获得AA+信用评级，有利于融资渠道拓展与融资成本控制。公司积极布局房地产、教育、金融等业务板块，通过设立房地产基金、并购基金、进军保险与资产管理领域，提升综合竞争力。此外，公司通过员工持股计划与大股东增持，展现对自身发展的信心。

主要观点

1. 高弹性与高成长表现

• 销售增长显著：2017年一季度销售金额达155.2亿元，同比增长106.93%；销售均价16050元/平方米，同比上涨16.32%。
• 排名稳步上升：根据克而瑞数据，公司销售金额排名从2013年的第29名逐步上升至2017年一季度的第24名。
• 净利润大幅增长：2017年一季度归母净利润同比增长70.01%，达到2.11亿元。

2. 高负债运作与融资优化

• 资产负债率高：2017年一季度扣预收后资产负债率为84.9%，净负债率为316.49%。
• 融资结构优化：公司通过中期票据、并购基金、资产证券化等手段，提升长期融资比例，增强短期偿债能力。
• 信用评级提升：大公资信上调公司评级至AA+，有助于降低融资成本，提升市场信心。

3. 土地储备与区域布局

• 土储资源丰富：截至2016年末，公司土储计容建面达2285.2万平方米，2017年一季度新增577万平方米，占销售面积比例达596.69%。
• 区域布局“3+1+X”：公司聚焦长三角、京津冀、珠三角和大福建，并积极拓展战略城市如成都、武汉、西安等。

4. 并购策略与成本优势

• 并购为主要拿地方式：2016年并购拿地占比达85%，拿地成本仅为1495元/平方米，远低于公开招拍挂的11013元/平方米。
• 并购项目多样：2017年公司收购多个优质项目，如上海君御豪庭、北京君山别墅、武汉中华城等，强化品牌影响力和市场地位。

5. 多元化业务布局

• 房地产+教育+金融协同发展：公司设立教育并购基金，拓展教育行业；布局房地产基金、保险、资管业务，提升综合运营能力。
• 影视小镇项目：公司与阳光控股、北京电影学院合作，启动10个以上影视小镇项目，打造影视全产业链，开拓新增长点。

6. 员工持股计划与大股东信心

• 员工持股计划：公司设立两期员工持股计划，增强员工持股比例，提升公司凝聚力。
• 大股东增持：阳光集团通过信托计划增持股份，累计增持比例不超过2%，显示对公司未来发展的信心。

7. 盈利预测与投资评级

• 盈利预测：2017/2018/2019年预测营收分别为284.33亿元、339.90亿元、384.18亿元，归母净利润分别为18.27亿元、24.07亿元、28.57亿元。
• 投资评级：首次覆盖增持评级，12个月目标价6.4元，基于14倍PE估值。

关键信息

财务数据

• 总资产：截至2017年一季度为1569.3亿元。
• 归母所有者权益：133.4亿元。
• 总股本：40.5亿股。
• 总市值：233.28亿元。
• 2017年一季度净利润：2.11亿元，同比增长70.01%。
• 毛利率：28.67%，较年初提升5个百分点。
• 净利率：12.32%（归属母公司），较2016年提升。

土地储备

• 2016年末土储计容建面：2285.2万平方米。
• 2017年一季度新增土储：577万平方米，占销售面积比例596.69%。
• 区域分布：大福建占比28%，长三角12%，京津冀1%，珠三角21%，战略城市38%。

并购情况

• 2017年并购总金额：约309亿元。
• 收购项目：包括佛山禅城区绿岛湖壹号、上海君御豪庭、北京君山别墅、武汉中华城、成都半山艾马仕等。
• 设立100亿元房地产基金：为后续并购提供资金支持，首期20亿元，公司以6.67亿元认购劣后级份额。

业务布局

• 房地产为核心：2016年营收中房地产占比达98.84%。
• 教育投资：设立福建新阳光幼教，设立教育并购基金。
• 金融布局：设立房地产基金、进军保险行业、与陆家嘴信托合作设立资管平台。

投资评级

• 目标价：6.4元（12个月）。
• 当前价：5.66元。
• 评级：增持（首次）。
• PE估值：14倍（2017年）。

风险提示

• 项目建设进度不及预期：可能导致结算推迟，影响收入。
• 房地产调控持续：可能导致销售不及预期，影响业绩。
• 融资收紧：可能对公司资金链造成压力，增加断裂风险。

可比公司PE比较

总结

阳光城集团凭借高弹性、高成长、高负债的模式，实现了快速扩张与业绩提升。通过并购获取优质土地资源，显著降低拿地成本，增强项目储备。同时，公司积极拓展教育与金融业务，形成多元化布局，提升抗风险能力与盈利潜力。AA+信用评级的上调为融资带来利好，有助于降低融资成本。尽管存在一定的财务风险，但其积极的扩张策略与多元布局，使其在房地产行业具备较强的竞争力。