20170828-华创证券-房地产行业周报_成交持平略增_推盘低位放量_棚改正常推进_租赁新政再深化_21页_1mb

行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现平稳，新房成交量在45城周环比略有增长，但月同比仍处于低位。其中，一二线城市成交环比下降，三四线城市成交环比上升，显示出市场结构的分化。政策层面，租赁住房与棚改持续推进，多地出台租赁住房新政，探索长效机制。同时，部分房企发布中报，业绩表现分化，板块整体表现弱于大盘。

主要观点

• 成交情况：新房成交量周环比上升1%，但月同比仍下降25%。一二线城市成交同比下降31%，三四线城市成交同比下降10%，显示市场分化趋势。
• 库存变化：19城推盘面积放量，可售面积由降转升，去化月数环比上升0.3个月，库存周期出现缓解迹象。
• 政策动态：租赁住房政策持续深化，20城出台相关细则，政策目标多指向2020年。棚改资金保持增长，对三四线城市有托底效应。多地首套房贷利率上调，市场观望情绪增强。
• 公司动态：多家房企发布中报，业绩表现分化，部分公司净利润大幅增长，如万科A净利润同比上涨36.47%。同时，部分公司出现人员变动及项目合作。

关键信息

一、新房成交量

• 上周45城新房合计成交527.6万平米，环比上升1.1%。
• 8月累计成交1954.9万平米，同比下滑24.5%。
• 一线城市成交68.6万平米，环比上升10.3%；二线城市成交261.2万平米，环比下降8.6%；三线城市成交158.6万平米，环比上升15.6%；四线城市成交39.2万平米，环比上升7.1%。
• 一线城市月成交同比下滑52.1%，二线城市月成交同比下滑22.8%，三线城市月成交同比下滑12.4%，四线城市月成交同比上升1.4%。

二、二手房成交量

• 上周17城二手房合计成交126.9万平米，环比下降7.6%。
• 8月累计成交521.3万平米，同比下滑32.6%。
• 一线城市二手房成交29.0万平米，环比下降6.4%；二线城市成交85.5万平米，环比下降9.3%；三四线城市成交12.4万平米，环比上升1.9%。
• 一线城市二手房月成交同比下滑54.2%，二线城市二手房月成交同比下滑23.8%，三四线城市二手房月成交同比下滑7.3%。

三、新房库存

• 上周19城可售面积为7,533万平米，环比上升0.7%。
• 3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.3个月。
• 一线城市可售面积为2,220万平米，环比上升0.9%；二线城市可售面积为3,475万平米，环比上升1.1%；三线城市可售面积为1,837万平米，环比下降0.3%。
• 推盘面积放量是库存回升的主要原因，19城上周推盘面积为221.8万平米，环比增长50.1%。

四、政策与新闻

• 棚改政策：1-7月全国棚改开工470万套，完成全年计划的78%；棚改投资同比增长40%。
• 租赁新政：20城出台租赁住房政策，推动租赁市场发展；部分城市如合肥、佛山、深圳等，鼓励开发商做“包租公”或限制租赁住房转让。
• 土地市场：杭州、成都、常熟等地土地成交活跃，部分地块以限地价、竞自持、竞配建方式出让。
• 其他政策：多地首套房贷利率上调，惜贷情绪渐浓；武汉推动大学生人才公寓建设；雄安新区与麻省理工学院合作建设脑健康特色小镇。

五、重点公司动态

• 万科A：净利润73.03亿元，同比增长36.47%；发布半年报，营业收入698.1亿元，同比下降6.66%。
• 华侨城A：净利润17.34亿元，同比增长9.74%；营业收入137.89亿元，同比增长20.32%。
• 中南建设：全资子公司中标日照科技创新中心PPP项目，中标金额15.42亿元；净利润3.54亿元，同比增长5.12%。
• 阳光城：竞购金川阳光城实业45%股权，净利润3.28亿元，同比增长91.82%。
• 招商蛇口：营业收入193.96亿元，同比减少8.72%；净利润34.66亿元，同比减少9.49%。
• 金科股份：净利润4.95亿元，同比下降44.97%；营业收入104.15亿元，同比下降20.73%。
• 其他公司：如世联行、南国置业、宋都股份等，也发布了中报，净利润表现不一。

投资建议

• 推荐公司：招商蛇口、新城控股、蓝光发展、华侨城A、万科A、金地集团、保利地产、绿地控股、首开股份、荣盛发展、中南建设、华夏幸福、北京城建。
• 评级：招商蛇口、新城控股、蓝光发展为强烈推荐，其余为推荐。
• 投资逻辑：维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长”的判断，三四线城市热销主要由棚改货币化与供需改善驱动。同时，关注集中度提升与央企改革的推进。

板块表现

• 上周SW房地产指数上涨0.53%，沪深300指数上涨1.91%，板块相对收益为-1.37%，在28个板块中排名第11位。
• 个股表现方面，广宇发展、世联行、洲际油气、匹凸匹、东华实业为涨幅前五。

相关研究报告

• 《对房地产小周期的深度研究：周期反常、经验失效，重构投资逻辑》
• 《对房地产投资的研究：土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》

图表目录

• 图表1：12-17年周均成交面积&17年最近8周成交面积
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比
• 图表3：57城一手房累计成交同比
• 图表4：重点城市新房成交数据
• 图表5：17城二手房成交面积及环比、同比
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比
• 图表8：重点城市二手房成交数据
• 图表9：重点城市库存去化水平
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数
• 图表11：各线城市可售面积
• 图表12：上周重要行业政策和新闻回顾
• 图表13：上周重点公司公告回顾
• 图表14：上周A股各板块涨跌幅排名情况
• 图表15：上周房地产个股涨跌幅排名