20211007-中泰证券-房地产专题研究报告_预期视角下看待当前房地产政策演绎方向_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2021年以来中国房地产市场供需双弱的现状，并探讨了当前政策环境对行业的影响。分析师陈立认为，当前房地产行业面临供需两端的下行压力，但政策方向正在逐步调整，预计四季度将出现投资机会。

主要观点

需求端下行

• 市场快速下滑：自2021年6月起，房地产市场需求端显著恶化，销售面积和均价双降。
• 销售数据：7、8月销售面积同比增速转负，8月单月销售面积同比下滑15.6%。
• 销售均价：8月全国商品房销售均价为10057元/㎡，同比下滑4%。
• 购房意愿下降：计划购房家庭占比持续回落，居民购房预期下行。
• 影响因素：
  • 按揭利率上升，持有成本预期提升。
  • 恒大事件引发市场对房企交付能力的担忧。
  • 销量下行进一步加剧市场负面预期。

供给端收缩

• 土地市场冷清：8月百城土地流拍率达30%，创近年来新高。
• 新开工意愿下降：首轮集中供地后，7、8月新开工面积同比大幅下滑。
• 企业策略转变：房企在三道红线和融资监管压力下，更注重稳健经营，规模诉求减弱。

政策方向调整

• 政策目标：引导市场预期、优化土地市场、改善回款质量。
• 具体政策预期：
  1. 积极引导市场预期：通过稳定市场信心，促进销售回款，防止风险房企破产清算。
  2. 房贷集中度管理弹性化：在销售放缓时适当放宽按揭投放比例，保障房企现金流。
  3. 适度放宽预售资金使用限制：缓解房企流动性压力，确保项目正常施工。
  4. 严格执行购房资格及囤地监管：抑制投机需求，推动土地尽快入市。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：128家
• 行业总市值：17,968.88亿元
• 行业流通市值：8,277.23亿元

重点公司表现

政策与市场互动

• 供需双弱：市场形成负反馈循环，销售和回款恶化进一步抑制土地市场。
• 行业出清：政策引导下，风险房企将实现软着陆，通过限制新增拿地控制风险。
• 投资机会：建议关注四季度政策预期改善与土地市场格局优化带来的β机会，推荐保利发展、万科A、新城控股及绿城中国。

风险提示

• 融资环境收紧超预期：可能进一步影响房企拿地与经营节奏。
• 地产政策收紧超预期：热点城市调控政策可能加剧销售压力。
• 引用数据滞后或不及时：可能影响分析结论的准确性。

图表目录

• 图表1：全国商品房单月销售增速（%）
• 图表2：全国商品房单月销售两年年化增速（%）
• 图表3：克而瑞TOP200房企单月操盘销售金额同比增速（%）
• 图表4：全国商品房单月销售均价及同比增速（元/m²、%）
• 图表5：70个大中城市分一二三线房价同比增速（%）
• 图表6：计划购房的家庭占比（%）
• 图表7：42城首套房房贷利率（%）
• 图表8：“烂尾楼”及“退房”关键词百度指数走势
• 图表9：12城商品房预售证批准面积（万m²、%）
• 图表10：30大中城市商品房成交面积（万m²）
• 图表11：100城土地市场未成交土地数量及流拍率（幅、%）
• 图表12：部分城市第二轮集中供地成交占比（%）
• 图表13：100个大中城市土地成交建筑面积及新开工面积同比（%）
• 图表14：房屋新开工面积及商品房销售同比增速（%）
• 图表15：房地产行业信用债到期规模（亿）
• 图表16：A股上市房企存货与带息债务增速（%）
• 图表17：房地产开发资金来源单月同比增速（%）
• 图表18：各地预售资金监管政策

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对基准指数跌幅在10%以上
• 行业评级：
  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格。
• 本报告仅供客户使用，不构成任何投资建议。
• 报告数据来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告内容可能随市场变化调整，投资者需自行关注更新。
• 报告中提及的投资及服务可能不适合个别客户，不构成私人咨询建议。