20180716-广发证券-房地产行业跟踪_住建部明确棚改货币化原则_有利于市场悲观情绪修复_18页_1mb

房地产行业总结

核心内容

住建部近期明确棚改货币化安置政策的实施原则，强调因地制宜，不搞一刀切。对于房价上涨压力较大的城市，更多采用实物安置；对于商品房库存较大的区域，则继续推进货币化安置。此举有助于修复市场悲观情绪，稳定房地产市场预期。

主要观点

• 政策调整：住建部明确棚改货币化安置政策的实施原则，强调根据城市实际情况灵活调整，有利于市场情绪修复。
• 市场表现：7月前12天，40城新房成交面积同比上涨10.6%，其中三四线城市涨幅明显，达22.4%；二线城市由负转正，同比上涨3.7%。
• 推盘情况：14城市商品房推盘同比上涨29.4%，去化周期下降至15.1个月，显示市场供给释放加快。
• 库存与去化：重点城市商品房库存总量保持稳定，但部分城市如大连、福州、南宁等去化周期有所改善，表明市场成交逐步回暖。
• 房企表现：龙头房企如招商蛇口、万科A、保利地产等在7月销售表现良好，其中招商蛇口和保利地产上半年销售面积和金额均实现大幅增长。
• 估值水平：龙头房企动态PE处于历史底部区域，折价率超过14年低点，反映市场对房价下跌的悲观预期。

关键信息

一、地方政策动态

• 九江：实行人才落户“零门槛”，全日制大中专毕业生可直接落户。
• 福建宁德：本地户籍家庭在中心城区限购2套，外地居民限购1套，新购住房限售3年。
• 公积金调整：清远上调首套及二套公积金贷款首付比例，衡阳规定二套房首付比例为50%。

二、重点城市成交情况

• 40城新房成交：7月前12天成交面积502.41万方，环比下降15.5%，同比上升9.2%。
• 一线城市：成交面积73.87万方，环比下降22.4%，同比上升12.6%。
• 二线城市：成交面积254.20万方，环比下降15.8%，同比小幅下降3.3%。
• 三四线城市：成交面积174.33万方，环比下降11.7%，同比上升32.5%。

三、二手房成交情况

• 13城二手房成交：7月前12天成交面积140.24万方，环比下降7.4%，同比上升39.5%。
• 一线城市：成交面积52.09万方，环比下降7.4%，同比上升60.1%。
• 二三线城市：成交面积88.15万方，环比下降7.5%，同比上升29.7%。

四、推盘与库存跟踪

• 14城商品房推盘：7月前12天推盘面积289.11万方，环比上升36.1%，同比上升49.6%。
• 去化周期：14城商品房去化周期降至15.08个月，12城住宅去化周期降至7.95个月。
• 库存变化：14城商品房库存总量环比微升0.5%，其中一线城市和三四线城市库存环比上升，二线城市则略有下降。

五、土地市场动态

• 土地供应与成交：全国100大中城市土地供应面积同比上涨19.3%，土地成交面积同比上涨13.2%。
• 土地出让金：第27周土地出让金为1008.5亿元，同比上升23.0%。
• 溢价率：一线城市土地成交溢价率7.2%，二线城市16.1%，三线城市21.6%。

六、房企动态与投资建议

• 重点房企表现：招商蛇口、万科A、保利地产等在6月销售面积和金额均实现显著增长，其中招商蛇口销售面积同比上涨93.5%，销售金额同比上涨122.2%。
• 投资推荐：继续推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股等A股公司，以及碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等H股公司。
• 估值水平：龙头房企动态PE最低仅为6.9倍，折价率在40%左右，处于历史低位。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上；
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%；
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，联系电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：联席首席分析师，联系电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：资深分析师，联系电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn
• 联系人：邢莘，联系电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn

免责声明

本报告由广发证券发展研究中心发布，仅发送给重点客户，不对外公开。报告内容仅供参考，不构成投资建议。广发证券不对因使用本报告内容而造成的损失承担责任，除非法律法规另有规定。