20180821-天风证券-房地产行业周报_房产销售略降_住建部约谈五城加强调控_16页_2mb

房地产行业周报总结（2018年8月19日）

核心内容

本周房地产行业数据显示新房与二手房成交均有所波动，同时库存去化周期略有上升。住建部加强调控，约谈五城以稳定房地产市场，政策预期对市场产生压制。尽管存在调控压力，但宏观经济政策如宽信贷、宽货币、宽财政可能为行业带来边际收益。

主要观点

• 新房市场：整体成交环比上升，但同比下降，反映出市场存在一定的下行压力。
• 二手房市场：成交环比下降，同比下降，但累计同比上升，表明市场在长期内保持增长。
• 库存去化周期：全国18大城市住宅去化周期为71.7周，环比上升，显示市场去化压力有所加大。
• 政策调控：住建部强化调控，约谈五城，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策预期对市场形成压制。
• 行业基本面：整体依旧较好，三季度可能因基数较低而出现销售超预期的情况。

关键信息

新房成交情况

• 36大城市合计成交：4.22万套，环比上升0.47%，同比下降8.7%，累计同比上升13.66%。
• 一线城市：环比上升9.62%，同比下降4.6%，累计同比下降2.2%。
• 二线城市：环比上升5.09%，同比下降-3.2%，累计上升2.6%。
• 三线城市：环比下降11.53%，同比下降23.0%，累计上升36.0%。
• 城市具体数据：
  • 北京：环比上升17.1%，同比下降-40.4%，累计同比下降-50.4%。
  • 上海：环比上升19.7%，同比下降9.3%，累计同比下降-25.2%。
  • 广州：环比下降8.6%，同比上升23.8%，累计下降-3.1%。
  • 深圳：环比下降3.7%，同比上升87.4%，累计上升30.1%。
  • 杭州：环比上升3.6%，同比下降-54.3%，累计下降-9.5%。
  • 南京：环比上升14.0%，同比下降-7.8%，累计下降-27.7%。
  • 福州：环比上升79.1%，同比上升10.7%，累计下降-12.3%。
  • 济南：环比上升20.0%，同比上升55.1%，累计下降-35.4%。
  • 武汉：环比下降30.3%，同比下降-25.4%，累计下降-2.7%。
  • 长春：环比上升32.3%，同比上升15.0%，累计上升50.2%。
  • 南宁：环比上升10.8%，同比上升30.0%，累计上升7.1%。
  • 宁波：环比下降4.3%，同比大幅下降-98.1%，累计上升18.3%。
  • 厦门：环比上升19.2%，同比上升76.1%，累计下降-41.0%。
  • 青岛：环比上升1.0%，同比下降-27.7%，累计上升43.0%。
  • 大连：环比下降4.8%，同比下降-9.7%，累计上升92.5%。
  • 无锡：环比上升9.4%，同比上升2.0%，累计上升62.3%。
  • 苏州：环比下降9.9%，同比上升80.9%，累计上升43.6%。
  • 佛山：环比上升30.0%，同比上升141.2%，累计上升10.0%。
  • 东莞：环比上升2.6%，同比下降-30.5%，累计上升23.9%。
  • 扬州：环比上升1.7%，同比上升175.3%，累计上升68.9%。

二手房成交情况

• 12城市合计成交：1.39万套，环比下降1.44%，同比下降0.8%，累计上升3.56%。
• 一线城市：环比下降3.3%，同比上升51.88%，累计下降23.7%。
• 二线城市：环比下降0.25%，同比下降15.16%，累计上升10.8%。
• 三线城市：环比下降2.06%，同比下降23.19%，累计上升118.8%。
• 城市具体数据：
  • 北京：环比下降0.9%，同比上升87.8%，累计下降31.0%。
  • 深圳：环比下降7.4%，同比上升12.4%，累计下降5.0%。
  • 杭州：环比下降6.1%，同比下降49.1%，累计上升16.7%。
  • 南京：环比上升6.8%，同比下降27.8%，累计下降25.0%。
  • 南宁：环比上升16.6%，同比下降26.3%，累计上升45.9%。
  • 厦门：环比上升5.0%，同比上升46.7%，累计下降33.2%。
  • 青岛：环比上升1.0%，同比下降27.7%，累计上升43.0%。
  • 大连：环比下降4.8%，同比下降9.7%，累计上升92.5%。
  • 无锡：环比上升9.4%，同比上升2.0%，累计上升62.3%。
  • 苏州：环比下降9.9%，同比上升80.9%，累计上升43.6%。
  • 扬州：环比上升0.6%，同比下降2.9%，累计上升142.3%。
  • 金华：环比下降4.1%，同比下降22.2%，累计上升163.5%。

库存去化周期

• 全国18大城市合计可售套数：66.37万套，去化周期71.7周，环比上升2.58%。
• 一线城市：去化周期66.8周，环比下降0.72%。
• 二线城市：去化周期82.8周，环比上升0.91%。
• 三线城市：去化周期67.4周，环比上升7.88%。

投资建议

• 行业基本面良好，三季度销售有望超预期。
• 短期政策压制估值，但宏观政策可能带来边际收益。
• 推荐关注保利、招蛇、万科、融创、新城、荣盛等优质公司。

风险提示

• 政策调控反应过度。
• 新房销售不及预期。
• 利率上升。

行业新闻

• 杭州楼市分化：七成二手房价格下跌，成交量下降。
• 多地加强调控：楼市调控加码，政策收紧，预计“金九银十”难以重现。
• 以房养老保险：试点扩大至全国，为老年人提供新的融资方式。
• 南京暂停向企事业单位销售商品房：防止企业炒房，稳定市场。
• 北京“大棚房”整改：严格整治违规占地行为，保护耕地。
• 全国土地流拍超800宗：调控力度空前，三线城市地价上涨。

公司动态

• 保利地产：新获取10宗地块，规划面积234.1万平方米，总价1483.2亿元；上半年营收增长9.28%，净利润增长15.13%。
• 万科A：发行15亿元公司债券，票面利率4.05%；上半年营收增长21%，净利润增长180%。
• 荣盛发展：上半年营收增长44.51%，净利润增长33.38%；拟向控股公司借款，利率不超过9.5%。
• 中南建设：上半年营收增长21%，净利润增长180%。
• 华夏幸福：拟公开发行不超过100亿元债券；收购建信信托持有的文案孔雀城股权。
• 中交地产：联合竞得东莞地块，面积5万平方米，成交价17.1亿元。
• 黑牡丹：竞得常州地块，总价43亿元。
• 城投控股：购入租赁住房地块，面积1.9万平方米，总价3.6亿元。
• 其他公司动态：包括大龙地产、世联行、招商蛇口、金科股份等。

盈利预测与估值

• 盈利预测：重点公司如保利、万科、荣盛等的盈利情况均有不同程度的提升。
• 估值分析：整体估值受到政策压制，但随着宏观经济政策的出台，估值有望逐步回升。

总结

房地产行业在政策调控背景下，新房与二手房成交均出现波动，但整体市场基本面依旧较好。住建部加强调控，约谈五城，释放政策不放松的信号。虽然短期内政策压制估值，但宏观政策的出台可能为行业带来边际收益。推荐关注优质公司，同时注意政策调控带来的风险。