20240519-国金证券-房地产行业研究_政策重磅出击_地产预期转向_22页_2mb

政策动态与市场表现

央行政策三连发，首/二套房商贷最低首付比例降至15%/25%，取消全国层面利率政策下限，5年以上首套公积金贷款利率降至235%，旨在降低购房成本、提振需求入市；供给端重在保交付与去库存，通过落实城市房地产融资协调机制、央行3000亿保障性住房再贷款（预计带动5000亿银行贷款）预计回收闲置土地与收购商品房，推进保障房建设（来源：央行动态）。

行情回顾本周（511-517）A股房地产板块周涨幅达+126%，位居板块榜首；港股房地产板块上涨88%，位列第二，物业股表现尤为亮眼，涨幅达+127%，对沪深300与恒生中国指数的相对收益分别达+95%与+124%（涨势带动估值修复）。

楼市成交回暖新房销售面积315万㎡，周环比增长38%，一线城市、二线城市表现普遍向好，三四线城市成交热度显著攀升，周环比增长77%。
二手房成交212万㎡，周环比+20%，其中一线城市形势更为乐观、涨幅明显领先。地方政策助力成交活跃度提升（佛山、昆明、河北定州等宏观调控优化细则）。

库存与去化周期12座重点城市商品房库存合计156亿㎡，环比降幅4%，去化周期仍为“长期”。一二线城市去化速度较快但库存总量较高，而三四线城市需更多政策引导以激活市场（来源：国家统计局及行业监测）。

融资与风险提示当前成局虽带动房企授信与流动性支持政策继续展开，但风险并未完全解除，主要原因包括多地首付低点政策落地、利率下限解除后“宽松是否足够有效”仍是市场关心的问题，同时也需重点关注部分房企债务违约风险持续发酵可能会对行业稳定构成长期威胁（当下应聚焦过渡期市场是否能有效消纳信贷支持）。

行业关键数据与结论

数据跟踪要点

• 土地市场：全国300城宅地成交量同比下降、溢价率几乎为0，头部房企仍具备较强拿地能力（建发房产、华润置地、绿城中国等）
• 一手房成交结构变化：三四线城市回暖明显，库存去化周期短于一二线，需持续关注其对后续供给端政策的协同效果。
• 一二线城市市场：政策叠加下已初现企稳迹象，但仍需经济复苏、居民信心、财政支持与房企债务风险处理协同改善方能修复。

投资建议

推荐标的：重点推荐国资房企（建发国际、中国海外发展、保利发展、滨江集团），以及平台型房产中介（贝壳）。
估值与风险：行业估值整体偏低，PE-TTM维持较低区间，政策继续落地带来修复机会但风险仍不能忽视，需警惕宽松政策有效性、三四线城市乏力、企业债务违约及信用修复不及预期等事件（来源：国金证券估值模型）。

注意：本文为节选归纳，完整内容需查阅原文。