2019-10-23_DTZ戴德梁行_SEOUL_OFFICE_INVESTMENT-JULY_2019_MARKETBEATS_4页_1007kb

报告摘要

交易数量与金额：2019年第二季度，韩国首尔和 Bundang 地区共完成36项办公室交易，总金额约为4.02万亿韩元。上半年累计交易金额达5.9万亿韩元，超过2018年上半年的5.6万亿韩元，创历史新高。
资本价值：办公室资本价值在首尔及周边地区达到约6,127,569韩元/平方米，其中CBD区域的State Tower Namsan以880万韩元/平方米成交，创下新纪录。
市场趋势：投资者偏好核心稳定资产，导致核心区域的交易活跃。非核心区域的交易也显著增加，显示出市场流动性增强和投资者对非核心资产的兴趣上升。

核心区域表现突出：
- CBD：第二季度共完成6项交易，总金额达1.63万亿韩元，占总交易额的40.5%。State Tower Namsan以880万韩元/平方米成交，超越了2018年The K-Twin Tower的850万韩元/平方米记录。
- GBD：第二季度完成20项交易，总金额1.14万亿韩元，占28.2%。Grade B和C办公室吸引了大量机构投资者，尤其是WeWork租用整栋楼的项目。
- YBD：第二季度完成1项交易，总金额0.23万亿韩元。由于未来供应量增加，Yeouido区域的办公室价格持续上涨，促使投资者进行价值提升策略。
- Others：非CBD区域完成9项交易，总金额1.03万亿韩元，占25.5%。显示投资者对非核心区域的兴趣上升。
金融公司持续出售资产：
- 金融公司办公室交易活跃，如Samsung Life出售Samsung Dong Building，金额达2330亿韩元。预计下半年将有更多金融公司出售资产，以应对资本充足率要求和获取收益。
市场流动性增强：
- 高利率差和安全风险降低推动了办公室投资的吸引力。同时，非核心区域的交易增加，反映了市场流动性充足。

交易趋势：
- 第二季度核心区域（CBD）和非核心区域（Others）的交易金额均超过1万亿韩元。
- 金融公司出售办公室的趋势持续，预计下半年将进一步增加。
- WeWork租用整栋楼的Grade B/C办公室交易仍在进行中。
资本流动：
- 新加坡Keppel Asset Management投资约6800亿韩元，购买四栋建筑，包括三星SRA基金的三栋建筑和T Tower。
- 韩元兑美元汇率为1美元 = 1178韩元。
展望：
- 2019年下半年，Yeouido区域（YBD）预计将成为交易市场的主导力量，因该区域办公室价格持续上涨，而未来供应量将增加。
- 核心资产交易可能因供应减少而维持高位，但整体交易数量预计不会超过2018年。

子市场	交易数量	交易金额（万亿韩元）	占比
CBD	6	1.63	40.5%
GBD	20	1.14	28.2%
YBD	1	0.23	5.8%
Others	9	1.03	25.5%

State Tower Namsan：CBD，Mirae Asset Management购入，面积66,799平方米，金额5886亿韩元。
Jongro Tower：CBD，KB Asset Management购入，面积60,652平方米，金额5000亿韩元。
T Tower：CBD，Keppel Asset Management购入，面积41,500平方米，金额2526亿韩元。
City Bank Da-dong HQ：CBD，Koramco Reits & Trust购入，面积39,624平方米，金额1940亿韩元。
WeWork Tower (Mita Tower)：GBD，Shinhan Reits Management购入，面积15,074平方米，金额1201亿韩元。
Yeouido Finance Tower：YBD，Keppel Asset Management购入，面积42,346平方米，金额2322亿韩元。