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輝立證券集團：新加坡房地產市場分析總結

核心內容概述

輝立證券集團對新加坡房地產市場持“Underweight”觀點，認為市場尚未見底，且未來一段時間內缺乏重大催化因素推動價格上漲。分析指出，市場供應與需求之間存在不平衡，銷售疲軟，庫存壓力大，同時政府持續推行的冷卻措施抑制了買方需求。此外，市場對外資流入的限制以及本地居民購房意圖的轉變，也對房地產市場造成影響。

主要觀點

• 市場尚未見底：新加坡房地產價格仍處於調整階段，缺乏明確的上漲催化因素。
• 銷售低迷：私營房地產銷售量持續低於2009年GFC後的高峰，主要受冷卻措施和外資流入限制影響。
• 庫存壓力大：總共約13,000個單位尚未售出，其中5,000個為已推出但未售出的單位，限制了平均售價的上漲空間。
• 價格競爭加劇：開發商為避免QC延長費用和ABSD退款追回，可能進一步削價，壓縮利潤。
• 區域差異明顯：RCR（Rest of Central Region）房地產因高租賃收益率和歷史表現，相對更具吸引力。
• 外資需求下降：新加坡私營房地產市場對外資的需求持續下滑，與海外市場表現形成對比。
• 政策影響持續：政府持續推行冷卻措施，如ABSD和TDSR，對買方需求形成壓力。
• 開發商策略調整：開發商正在尋求通過創新的市場促銷方案來提高銷售，例如ABSD吸收包。

關鍵信息

公共住房（HDB）情況

• 供應恢復：預計到2018年，HDB年供應量將達到約28,125個單位，以滿足需求。
• EC（Executive Condominiums）供應限制：政府限制EC土地銷售，以控制市場供應，預計2017-2018年新增約1,500個EC單位。
• EC庫存壓力：截至2Q16，EC庫存為2,943個單位，超過平均年銷售量，對價格上漲形成抑制。
• EC需求穩定：隨著收入上限提高和結婚人數增加，EC需求有望持續至至少4Q17/1Q18。

私營房地產情況

• 銷售改善：近期私營房地產銷售量有所回升，主要由RCR和OCR（Outside Central Region）推動。
• 價格與租金表現：RCR租金收益率較高，但價格增幅低於CCR和OCR；CCR因價格高和冷卻措施需求疲軟。
• 租賃市場壓力：私營房地產租金指數下降8.9%，空置率達10年高點，未來幾年供應增加將進一步壓低租金。
• 開發商策略：開發商採用創新的市場促銷方案，如ABSD吸收包，以提高銷售。

政策與市場動態

• 冷卻措施持續：ABSD和TDSR冷卻措施預計至少持續到2H17，抑制買方需求。
• 土地銷售低迷：GLS（Government Land Sales）土地銷售量接近12年低點，反映市場情緒疲軟。
• 開發商利潤壓力：庫存壓力和政策限制將持續壓縮開發商的毛利。
• 投資者行為：本地居民仍為主要購房者，購房多以投資為主，租賃收入是主要收益方式。

市場展望與建議

• 投資者建議：建議客戶從底部分析各開發商，偏好那些有海外業務的開發商，以分散風險。
• 短期展望：私營房地產市場將繼續受到冷卻措施和外資流入限制的影響，需求和價格難以顯著回升。
• 長期風險：市場對外資的吸引力下降，加上海外房地產市場表現優異，可能導致新加坡房地產需求進一步疲軟。

附錄重點

• Homebuyer Levy（買家 levy）：外資購房需支付15%的ABSD，本地永久居民需支付5%。
• QC（Qualifying Certificate）費用：開發商需支付延長費用，以延長開發期限。
• ABSD退款追回：若開發商未能在規定時間內完成銷售或開發，需追回ABSD退款。
• 冷卻措施歷史：自2010年起，新加坡政府陸續推出多項冷卻措施，包括ABSD、TDSR、貸款比例限制等。

結論

新加坡房地產市場在經歷多年調整後，尚未見底。開發商面臨庫存壓力和政策限制，銷售和價格均難以顯著回升。RCR房地產因高租金收益率和歷史表現，相對更具吸引力。市場對外資的吸引力下降，加上海外房地產市場表現優異，進一步抑制了本地需求。輝立證券集團建議投資者關注開發商的海外業務表現，並謹慎評估市場前景。