20170608-兴业证券-地产债研究之长沙篇_供给不足_自住为主_23页_1mb

长沙房地产市场研究总结

核心内容概述

本报告是“地产债研究”系列的第五篇，聚焦长沙房地产市场的发展状况，分析其人口、经济、政策及土地供应等多方面因素对市场的影响。报告指出，长沙作为湖南省的经济、文化、教育中心，具有较强的吸引力，但近年来因土地供给减少和政策调控，房价呈现快速上涨趋势，市场进入供不应求状态。

主要观点

• 人口增长：长沙常住人口持续增长，远超户籍人口，且增速较快，预计2020年将达1000万。这种人口结构反映了长沙对周边地区的吸引力，尤其在教育和就业机会方面。

• 经济结构：长沙经济保持较快增长，产业结构向第三产业倾斜，2016年GDP达9323.7亿元，增速位列全国省会城市第五。工业方面，以“四区八园”为核心，发展多元化的产业格局，包括装备制造、电子信息等。

• 房价走势：2013年前，由于大量土地供应，房价长期低位徘徊；2013年后，政府减少土地供应，市场预期转暖，房价开始快速上行。2016年去化周期降至6个月，2017年进一步降至9个月，处于供不应求状态。

• 房地产政策：长沙限购政策较晚，2017年3月18日实施“318限购”政策，限制非户籍家庭购房。政策对市场影响温和，仍以自住需求为主。

• 土地供应：长沙土地供给持续减少，2017年新增供地可能不足600万平方米，同比下降30%。土地稀缺性导致楼面价不断走高，地王频出。

• 购房需求：省内其他县市居民是长沙楼市的主要购房群体，购房以自住为主，尤其是100-120平方米的首改三房，120-144平方米的大三房或四房需求逐渐上升。

• 区域发展：梅溪湖、滨江、武广等板块是长沙楼市的主要增长点，其中梅溪湖以教育为卖点，滨江以高端CBD为定位，武广以商贸物流为主导。洋湖和星沙等区域发展潜力较大，但配套设施尚不完善。

关键信息

人口与城市规划

• 长沙常住人口持续高于户籍人口，且增速较快，预计2020年达到1000万。
• 城市发展规划以“一轴两带多中心&一主两次五组团”为结构，推动城市空间扩展和功能区划优化。
• 未来重点发展梅溪湖、滨江、武广等新城区，以促进区域经济均衡发展。

房地产市场格局

• 长沙楼市呈现“老城发展迟缓，新区多头并进”的格局，老城区因历史和政策限制发展较慢。
• 新城区如梅溪湖、滨江、武广等房价较高，且供应有限，成为房价上涨的主要驱动力。
• 洋湖、星沙等片区发展潜力较大，但目前仍处于起步阶段。

房地产政策与市场调控

• 长沙房地产政策以“限购限贷”为主，2017年3月18日出台的“318新政”限制非户籍家庭购房，促进市场稳定。
• 地方政府加强土地供应管理，对库存周期较长的区域减少土地供应，对供不应求区域增加土地供应。

土地与房价关系

• 土地供给减少导致房价上涨，2017年2月芙蓉区和雨花区地王楼面价分别达8588元/平方米和8154元/平方米，接近周边项目售价10000-11000元/平方米。
• 土地稀缺性成为长沙房价上涨的重要因素，开发商对新地块的争夺加剧了市场热度。

房地产市场发展现状

• 房地产成交量和价格在2016年后快速上升，2017年市场依然保持强劲态势。
• 房地产库存周期持续下降，2017年去化周期维持在9个月左右，市场进入供不应求状态。
• 房地产市场主要由自住需求驱动，投资比例不足15%。

总结

长沙房地产市场在人口、经济和政策多重因素影响下，呈现出供不应求、房价快速上涨的趋势。政府通过减少土地供应、加强政策调控，推动市场向理性发展。主要购房群体为省内其他县市居民，以自住需求为主，尤其是教育资源和交通便利性成为购房的主要驱动力。梅溪湖、滨江、武广等新城区成为房价上涨的主要区域，而洋湖、星沙等片区发展潜力较大，但尚需时间完善配套。未来，随着城市规划的推进和土地供应的调整，长沙房地产市场将继续保持稳步发展。