房地产行业深度研究报告：挖潜城中村改造，要素红利与真实需求-20230904-华创证券-35页_3mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

随着城市外拓速度放缓，超大特大城市面临郊区库存高企、去化周期拉长等问题，城市居民的真实住房需求已转向核心区高品质住宅。因此，城中村改造成为提升土地利用效率、满足城市有效需求的重要路径。

主要观点

1. 城中村改造背景

   • 城中村是城市快速扩张过程中形成的农村聚落，土地性质为村集体建设用地，房屋多为小产权房，存在安全隐患、基础设施配套不足等问题。
   • 城中村改造与棚户区、老旧小区改造本质上相同，都是土地资源未被充分开发利用的表现。

2. 城中村改造现状与差异

   • 广深等珠三角城市城中村开发强度高，单村规模大，主要分布在产业周围，但土地分散限制了产业发展。
   • 京沪杭等城市城中村多位于外围区域，开发强度较低，改造相对容易。
   • 武汉、济南等二线城市城中村位于中心城区比例较高，开发力度一般。

3. 城中村改造潜力与规模

   • 21个超大特大城市待改造城中村总面积约10亿平，其中深圳、广州城中村建筑面积约2亿平，武汉城中村占地面积约2亿平。
   • 城中村改造可带来约9300亿地产投资，带动1.67万亿商品房销售。

4. 城中村改造难点

   • 土地增值空间决定项目推进难易，需平衡好土地绅士化带来的负外部性。
   • 拆迁成本与时间不可控，部分项目面临流拍风险。
   • 土地整理环节需大量资金投入，政府与社会资本需合作推进。

5. 城中村改造商业模式

   • 城中村改造需政策突破，包括降低土地整理成本、简化审批流程、提高二级开发收益、完善资金配套等。
   • 城中村改造需设计合理的收益分配机制，保障各方利益，推动项目顺利推进。

关键信息

城中村改造的推动力

• 土地增值空间是城中村改造的核心推动力。
• 改造前后土地使用效率提升，如住宅比例提高、容积率提升，将推动项目进展。
• 土地整理流程包括片区评估、规划设计、土地开发整理、土地出让和土地二级开发。

城中村改造的难点

• 土地增值收益的确定：受规划方案、拆迁成本、地块是否流拍影响。
• 拆迁成本与时间不可控：涉及利益协调复杂，部分项目因钉子户问题导致拆迁成本过高。
• 土地出让风险：部分城中村地块位于城市外围或低能级城市，存在需求不足、流拍风险。

政策突破方向

• 降低一级土地整理成本：通过整体统筹方式、政府主导公益性拆迁、成片开发、村集体收益共享机制等。
• 降低改造项目摩擦成本：简化审批流程、制定专门的土地政策、控制拆迁成本支出节奏。
• 提高二级开发收益：探索容积率调整、降低商住比、适当放宽限价等。
• 完善资金配套政策：建立旧改基金、加大减税让利和财政补贴力度。

城中村改造与棚改区别

• 核心区别：是否投入过量流动性刺激市场。
• 当前形势：城中村改造难以再注入流动性刺激地产周期上行，更多关注土地利用效率与公益性。

投资建议

• 建议重点关注具备较强资金实力、开发运营能力、城市深耕经验及旧改项目经验的房企，如越秀地产、招商蛇口、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团等。

图表与数据

• 城中村改造每年拆迁面积约1.2亿平，新建面积约2.4亿平。
• 土地一级整理主要成本包括拆迁费用、安置房回购支出、场地平整费用、改造费用等，总计约8424亿元。
• 土地一级整理主要收入为土地出让收入，预计约8518亿元。
• 城中村改造带动的地产投资约9300亿元，带动商品房销售约1.67万亿元。

风险提示

• 配套政策力度不及预期。
• 市场超预期下行。
• 测算假设有不确定性。

投资主题与亮点

• 城中村改造是释放城市真实有效需求的重要方式。
• 城中村改造具有较强的正外部性，如保障低收入群体居住安全、改善城市界面、提升土地利用效率等。
• 城中村改造可成为地产行业高质量发展的重点方向。

建议关注企业

• 越秀地产、招商蛇口、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团等房企在城中村改造中具备较强优势。