2023-12-20-JLL-房地产_2023大湾区住宅指南_13页_3mb
报告摘要
2023大湾区住宅市场总结
核心内容概览
2023年，大湾区住宅市场整体呈现下行趋势，受按揭利率上升、经济复苏缓慢及政策调整影响，市场成交量和价格均有所波动。不同城市根据其政策、经济环境及市场需求，表现出不同的市场动态。
香港
主要观点
- 房价下行：2023年三季度，香港住宅市场成交量降至2022年12月以来最低，仅为2,862宗成交。
- 按揭政策收紧：银行将最优惠利率上调12.5个基点，按揭利率上限提高至4.125%，并降低现金回赠。
- 政策影响：施政报告中对印花税的调整未显著提振市场，购房者仍持观望态度。
- 豪宅市场：豪宅平均售价为38,578港元/平方尺，租金为38.9港元/平方尺，预计2023年下跌0-5%，2024年继续下跌约5%。
澳门
主要观点
- 市场活跃度较低：2023年三季度住宅成交2,383宗，按年上升10.1%，但楼花销售仅占2.1%。
- 政策影响：2023年5月调高溢价金计算参数，抑制开发商利润，影响土地市场。
- 市场恢复缓慢：尽管8月底出台多项支持政策，但市场信心仍未恢复，成交量和价格增长乏力。
广州
主要观点
- 高端市场：高端住宅集中在珠江新城、滨江东、越秀东部及琶洲等区域。
- 政策影响：2021年下半年起，限购限贷政策收紧，市场成交量下滑。2023年9月放松限购，释放部分购买力。
- 市场表现：新房成交面积月度环比上升38.4%，但均价保持平稳，二手房市场有所回升。
深圳
主要观点
- 高端市场：香蜜湖、后海等区域最受高端购房者青睐。
- 政策影响：2020年起政策收紧，成交量走低。2023年8月底起“认房不认贷”等政策实施，改善型需求释放，成交量回升。
- 市场表现：高端二手房市场成交量有所回升，但新房市场均价因促销活动而有所下滑。
佛山
主要观点
- 市场特点：房价相对亲民，吸引广州居民等非本地购房者。
- 政策影响：2023年4月后新房成交量再度走弱，但改善型需求支撑均价稳定。
- 市场表现：受政策传导影响，市场恢复缓慢，价格仍有下行压力。
东莞
主要观点
- 市场特点：受政策收紧影响，新房成交量低迷，2022年创近10年新低。
- 政策影响：2023年9月推出支持政策，如“认房不认贷”，带动成交量增长近一倍，但均价因促销活动而下滑。
惠州
主要观点
- 市场特点：临深区域（惠阳、大亚湾）住宅市场发展较好，吸引外来购房者。
- 政策影响：2023年9月推出金融支持政策，市场氛围回暖，三房、四房供应为主。
- 市场表现：新房市场均价有所下滑，但现楼项目更受青睐。
珠海
主要观点
- 市场特点：气候宜人，购房门槛宽松，吸引外来购房者。
- 政策影响：2023年9月推出多项利好政策，如“认房不认贷”，带动市场复苏。
- 市场表现：新房市场均价保持平稳，现楼项目更受欢迎，金湾、斗门区需求复苏明显。
江门
主要观点
- 市场特点：主要成交区域集中在蓬江、江海和新会区，均价高于全市平均水平。
- 政策影响：2023年9月政策出台后，市场逐步筑底恢复，核心区域需求回升。
- 市场表现：成交量在疫情后有所波动，但9月政策利好释放后，均价略微上升。
中山
主要观点
- 市场特点：主要成交区域集中在近深中通道和珠海区域，吸引外来购房者。
- 政策影响：2022年政策利好未能显著提振市场，成交量同比下降22.6%。
- 市场表现：2023年9月政策优化后，市场进入恢复阶段，核心区域需求回升。
肇庆
主要观点
- 市场特点：房价为大湾区最低，四会、肇庆新区、端州为主要活跃区域。
- 政策影响：疫情后成交量大幅下降，2023年8-9月政策优化带动看房量增长。
- 市场表现：改善型客群观望态度减弱，返乡置业增加，市场逐步回暖。
关键信息总结
- 市场整体趋势：2023年大湾区住宅市场整体下行，成交量和价格受政策及经济环境影响较大。
- 政策影响：多地推出“认房不认贷”、首套利率下降等利好政策，部分城市市场有所回暖。
- 区域差异：不同城市因地理位置、政策调控及市场需求差异，表现出不同的市场动态。
- 高端市场：高端住宅价格相对稳定，但成交量受政策和经济环境影响显著。
主要住宅项目一览
| 城市 | 项目名称 | 竣工日期 | 价格范围（元/平方米） |
|---|---|---|---|
| 广州 | 琶洲南TOD | 2025 | 140,000-160,000 |
| 广州 | 侨鑫保利汇景台 | 2024 | 130,000-140,000 |
| 广州 | 合景臻颐府 | 2024 | 90,000-110,000 |
| 深圳 | 海德园A区 | 2024 | 121,000-131,000 |
| 深圳 | 时区广场 | 2023 | 32,000-34,000 |
| 惠州 | 中海龙湖臻如府 | 2024 | 19,000-21,000 |
| 惠州 | 华发香梅湖花园 | 2025 | 17,000-18,000 |
| 东莞 | 松润府 | 2025 | 47,000-50,000 |
| 东莞 | 瑞天·莞太印象 | 2024 | 37,000-43,000 |
| 江门 | 迎宾大道碧桂园 | 2025 | 13,000-14,000 |
| 肇庆 | 山水云天康桥苑 | 2025 | 5,000-9,000 |
| 肇庆 | 雅居乐肇庆香港城 | 2022 | 8,000-9,000 |
作者与联系人
- 研究部总监兼首席经济学家：庞溟（大中华区）
- 研究部资深董事：钟楚如（香港）
- 评估咨询服务部董事：黄嘉良（澳门）
- 评估咨询服务部高级经理：冯才轩（澳门）
- 研究部总监：曾丽（华南区）
- 研究部高级分析师：许佳苗（华南区）
- 业务联系人：
- 吴仲豪（董事总经理，华南区）
- 夏春毅（董事总经理，深圳）
- 鲍雅历（董事总经理，香港及澳门）
- 唐伟乐（总经理，澳门及珠海）
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