深度-世联评估-城市快报——深圳（2021年6月）-2021.6-27页_5mb

中国房地产市场发展报告（深圳市场 2021年5月）

核心内容概述

本报告聚焦于2021年5月深圳房地产市场的发展情况，涵盖住宅、商业、办公及政策调控等多个方面。整体市场呈现均价上扬但成交下降的态势，政策调控频繁且严格，市场供需关系持续调整。同时，全国房地产市场亦呈现出“南热北冷”的趋势，人口流动与房价上涨密切相关，房地产税试点预期增强。

主要观点与关键信息

一、市场整体表现

• 均价上扬，成交下降：5月深圳新建住宅均价为61,541元/㎡，环比上升1.1%；存量住宅均价为63,351元/㎡，环比上涨0.2%。
• 成交萎缩：新建商品住宅网签量2,677套/26.5万平方米，环比下降23.6%；存量住宅网签量3,027套/27.6万平方米，环比下降37.9%。
• 市场躺平：5月深圳一二手住宅成交双双萎缩，市场整体趋于冷清。
• 库存去化周期：新建住宅库存去化周期仅为3.9个月，显示严重供不应求；写字楼库存去化周期上升至38.2个月，库存压力巨大。

二、政策调控

• 深圳“金四银五”不再：市场成交表现疲软，政策调控持续收紧。
• 房地产税试点临近：4月四部委房地产税座谈会释放“房住不炒”信号，房地产税立法周期长，但试点可能性增加。
• 政策强化调控：深圳发布3,595个住宅小区参考价，限制房贷、经营贷违规进入楼市，打击炒房行为。
• 禁止代理销售“小产权房”：全市范围内禁止代理销售“小产权房”，规范交易秩序。
• 调整居住用地供应：深圳加大居住用地供应，推进“商改租”试点，增加租赁住房供给。

三、市场细分分析

1. 住宅市场

• 新建住宅：5月供应1,990套/20.46万平方米，环比上升16%；成交均价61,541元/㎡，环比上升1.1%。
• 存量住宅：均价63,351元/㎡，环比微涨0.2%；网签量创疫情以来新低，库存去化周期持续低于12个月，显示市场供不应求。

2. 商业市场

• 一手商业物业：均价64,612元/㎡，环比上升8.9%；成交面积98,243平方米，环比上升12.2%。
• 存量商业物业：租金略有回升，空置率下降0.3个百分点，但整体市场仍低迷。

3. 办公市场

• 一手写字楼：均价71,011元/㎡，环比上涨22.8%；成交面积17,146平方米，环比下降69.5%。
• 存量写字楼：租金回落至198元/㎡·月，空置率上升至24.7%，市场整体下行。

重点城市表现

住宅市场

• 均价涨幅：环比上涨城市30座，下跌城市12座，持平城市4座。涨幅居前的是合肥（2.1%）、东莞（1.9%）、上海（1.8%）、杭州（1.6%）。
• 同比涨幅：东莞（41.6%）、宁波（15.9%）、深圳（15.0%）、合肥（14.3%）、惠州（10.2%）。
• 同比跌幅：青岛（-2.7%）、天津（-2.5%）、济南（-2.2%）、郑州（-2.2%）、太原（-2.2%）。

商业市场

• 一手商业成交：宝安区成交213套，福田区成交121套，主力成交区域为宝安和福田。
• 存量商业租金：第一季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金757元/㎡·月，空置率5.9%。

办公市场

• 一手写字楼成交：南山区成交0.46万平方米，光明区成交0.28万平方米。
• 存量写字楼租金：平均租金回落至198元/㎡·月，空置率24.7%，市场持续低迷。

土地市场

• 集中供地：5月深圳完成首轮集中供地，共6宗居住用地成交，总金额138.44亿元，平均溢价率16.8%。
• 土地供应：计划供应居住用地363.3公顷，占总计划供应量的32.1%，较2020年、2019年分别增长24%、142%。
• 土地用途：居住用地供应增加，强调居住属性，减少商业属性。

政策资讯

• 深圳“十四五”规划：明确2021年供应居住用地不低于3.6平方公里，建设筹集各类住房75万套。
• 房贷利率上调：五大行及招行上调深圳房贷利率，首套5.1%，二套5.6%。
• 规范销售价格：新建商品住房和商务公寓销售价格受限制，不得高于同地段同类型新房网签价格。
• 加强市场监管：打击违规炒房及中介行为，加强租赁市场管理，推动“商改租”试点。

住宅租赁市场

• 租金走势：5月优质商品住宅加权平均月租金为93.6元/㎡，环比上升1.7%。
• 租售比：攀升至677倍，静态租赁回报率仅1.7%，需约58年才能收回成本。
• 政策支持：深圳发布24条措施促进住房租赁市场平稳健康发展，增加租赁住房供应，规范市场行为。

全国市场趋势

• 均价走势：全国住宅市场均价上扬，但成交下降，二线城市降幅明显。
• 人口与房价：人口净流入城市如东莞、深圳、合肥等房价涨幅显著，而东北地区人口净流出，房价承压。
• 房地产税：房地产税立法周期长，但试点可能性增加，主要集中在房价高、涨幅大的城市。

资产证券化市场

• 发行规模：2021年1~5月累计发行766单，金额11,599亿元，同比增加62%。
• 产品类型：CMBS/CMBN/类REITs发行金额总计2,034亿元，其中5月CMBS/CMBN产品发行95.66亿元，类REITs发行59.18亿元。
• 政策支持：国家鼓励保障房建设，发行棚改/保障房类ABS产品，资产证券化成为新融资渠道。

世联评估动态

• 直播课堂：与复旦大学合作举办直播课堂，聚焦资产证券化价值与评估。
• 行业贡献：世联评估获得资产证券化年会创新机构奖，持续提供专业服务，助力市场规范发展。

市场展望

• 价格平稳，两极分化：下半年存量住宅市场将呈现价格平稳、区域分化趋势，核心城市需求强劲，三四线城市仍处降温阶段。
• 写字楼市场：库存压力巨大，去化周期持续上升，预计仍需较长时间消化。
• 商业市场：价量齐升，但整体仍受电商冲击，需加强居住功能以缓解供需矛盾。
• 政策影响：房地产税试点预期增强，政策持续调控，市场将保持平稳发展。