世联行-2018年上半年珠海市房地产报告-2018.7.30-54页-7mb

珠海市2018年上半年房地产市场报告总结

核心内容概述

2018年上半年，珠海市房地产市场整体呈现“稳中有升”的态势，经济运行稳定，GDP总量达到1299.41亿元，同比增长12.83%。固定资产投资约863.72亿元，同比增长13.6%。房地产市场销售量跌价升，销售均价上涨，但成交量同比下滑。

主要观点

• 宏观市场：珠海经济稳中有升，GDP增长较快，第三产业投资持续增强，尤其是租赁和商务服务业。
• 土地市场：土地供应和成交面积大幅下降，住宅用地供应减少，成交金额下降约68%。横琴是土地供应和成交的主要区域。
• 二级市场：商品住宅预售面积同比下降9.40%，但网签量同比上升36%。销售均价上涨，市场成交量回升。
• 片区市场：金湾、斗门、南湾是住宅销售的主要区域，斗门市场活跃度最高，高栏港是未来增长点。横琴办公物业成交领先，价格最高。
• 政策影响：政府不再垄断居住用地，推动多主体供应、租购并举的住房制度，对租赁市场影响最大。房地产税立法稳步推进，住房贷款利率略有上升。

关键信息

土地供应与成交

• 土地供应：2018年上半年共出让30宗土地，总面积122.68万m²，同比下降55.52%。住宅用地供应大幅下滑，仅3宗，供应面积17.31万m²，占总供应面积的14.11%。
• 土地成交：共成交32宗土地，面积153.56万m²，成交金额84.4亿元，同比下降68%。住宅用地成交4宗，面积19.2万m²，金湾和斗门各成交两宗。
• 成交情况：龙湖以楼面价1.4万元/m²竞得金湾住宅用地，为上半年单价最高住宅用地。横琴旅游用地成交面积最大。

商品住宅市场

• 新增供应：全市新增供应131.36万m²，同比下降9.40%。斗门是新增供应的主要区域，占44%。
• 网签供应量：全市网签住宅供应量约51514套，同比上升30.96%。90-120m²产品成为市场主流，消化最快。
• 销售情况：全市销售总面积87.7万m²，同比下降56.29%；销售金额192.4亿元，同比下降51.72%；均价21944元/m²，同比上升10.47%。
• 库存情况：全市总存量为43879套，同比上升30.28%。100-144m²产品存量最高。

办公物业市场

• 新增供应：办公物业新增供应面积53.84万m²，同比增长111.22%。南湾和横琴是主要供应区域。
• 网签情况：全市网签办公物业4769套，同比增长65.42%。南湾（保税区）网签量最高，集中在小户型公寓产品。

各区域市场分析

• 新香洲：住宅供应和存量较少，但有部分高端项目。
• 南湾：住宅和办公物业供应量较大，价格适中，但办公物业成交突出。
• 唐家湾：住宅供应以改善型为主，办公物业供应和成交均较高。
• 斗门：住宅供应和成交最高，库存量最大，市场活跃。
• 金湾：住宅供应和成交均较高，价格最高，走量最快。
• 横琴：办公物业成交最高，价格全市之最，综合体项目较多。
• 高栏港：土地资源丰富，未来房地产市场增长点。

市场展望

• 下半年趋势：受横琴楼市新政影响，办公物业成交可能放缓，但商办类投资者趋于理性。随着“英才计划”、港珠澳大桥通车及粤港澳大湾区规划出台，购房者置业热情有望提升。
• 价格走势：房价仍将平稳上升，受政策影响，市场整体趋于理性。

重要政策与事件

• 土地供应改革：政府不再垄断居住用地，推动多主体供应。
• 房地产税立法：稳步推进，支持居民自住购房需求。
• 落户政策放宽：全面放宽城市落户条件，鼓励人才引进。
• 交通建设：兴业快线（南段）获批，完善主城区南北交通。
• 横琴楼市新政：禁卖个人，产业项目和商业服务类项目仅限企业、事业单位和社会团体购买。

总结

2018年上半年珠海房地产市场在政策调整和经济稳步增长的背景下，呈现销售量跌价升的趋势。住宅市场以刚需和改善型产品为主，供应和成交集中在斗门和金湾。办公物业市场表现活跃，尤其是南湾和横琴。随着下半年利好政策的逐步出台，市场有望回暖，但整体仍保持平稳发展。