2017年珠海市房地产报告_57页_2mb

2017年珠海房地产市场总结

核心内容概览

2017年珠海市房地产市场呈现“稳中向好”的经济态势，GDP总量达到2564.7亿元，同比增长15.2%。固定资产投资约1662.02亿元，同比增长19.6%，其中基础设施投资增长显著。房地产投资约666.1亿元，同比增长4%，但增速波动较大，房地产开发投资占比下降，投资结构进一步优化。

主要观点

• 经济与市场趋势：珠海经济稳定增长，房地产市场在政策调控下呈现“量跌价升”态势。
• 土地市场：土地供应与成交面积均大幅增长，住宅用地供应显著增加，成交楼面价超万元/平，横琴时隔三年再推住宅用地。
• 二级市场：商品住宅新增供应大幅减少，销售量下降，但均价上涨，市场库存增加，80-120m²产品为市场主力。
• 区域市场差异：斗门销售最为活跃，唐家湾改善型产品供应充足，高栏港土地资源丰富，横琴和金湾价格较高。

关键信息

土地市场分析

• 土地供应：2017年共出让196宗土地，总面积752.38万m²，同比增长95宗，增幅28.74%。住宅用地供应面积同比上涨180.62%，主要集中在金湾和横琴。
• 土地成交：共成交195宗土地，总面积707.8万m²，成交金额达428.3亿元，同比上涨101.76%。住宅土地成交32宗，面积138.51万m²，楼面价达10193元/平，同比下滑22.7%。
• 重点地块：唐家北围片区5宗住宅用地由万科、招商、仁恒、高盛竞得，楼面价均在2万元/平左右。横琴两宗住宅用地由大横琴与中冶竞得，高栏港由碧桂园和保利拿地，金湾由华发、碧桂园等开发商拿地。

二级市场分析

• 新增供应：全市商品住宅新增供应25670套，同比下降45.39%，主要集中在斗门与金湾，90-120m²首置首改产品供应明显。
• 销售情况：销售总面积约420.3万m²，销售金额约860.5亿元，均价20473元/m²，呈“量跌价升”趋势。
• 网签情况：全市共网签11241套，同比下降80.19%，月均网签约1000套，市场成交热度下滑。消化量最高为90-100m²，其次为80-90m²，144m²以上产品销量最低。
• 库存情况：截至2017年底，全市住宅总存量为40784套，同比上升64.1%，80-120m²产品库存最高。

区域市场情况

• 斗门：销售业绩最佳，供应量、消化量、库存量均为第一，主要以刚需产品为主。
• 唐家湾：改善型产品供应充足，100-144m²户型占区域供应量的43%，市场活跃。
• 金湾：价格最高，各项目走量最快，为大盘集中供应区域。
• 高栏港：土地资源丰富，品牌开发商进入，未来有望成为增长点。
• 横琴：时隔三年再推住宅用地，成为珠海市场关注的焦点。

政策与调控

• 限购升级：非本市居民购房需5年个税或社保，限购范围扩大至全市所有户型。
• 限售政策：受赠房产满3年后方可购房，新购房产需满3年方可转让。
• 房地产税：加快立法进程，推进租赁市场发展，规范住房租赁市场秩序。
• 土地供应管理：强化住宅用地供应调控，防止高价地扰乱市场预期，推行“限房价、竞地价”等竞价方式。

楼市展望

• 2018年趋势：受全国调控政策影响，住宅成交持续放缓，可能出现以价换量现象，商办类物业成交活跃，价格涨幅明显。
• 区域价格趋同：在粤港澳大湾区利好及港珠澳大桥开通临近的背景下，各区域房价将逐步缩小差距。
• 市场博弈：2018年珠海市场将呈现量与价的博弈，需关注政策变化对市场的影响。

重要事件

• 住建部政策：2017年住建部加强住房及用地供应管理，规范市场秩序，推进租赁市场发展。
• 政府工作报告：提出加快建立购租并举住房制度，推动房地产市场平稳健康发展。
• 珠海楼市调控：2017年4月升级限购政策，非本市居民购房需5年社保或个税。
• 基础设施建设：港珠澳大桥、澳门口岸等项目带动基础设施投资快速增长。
• 地铁规划：珠海7条地铁线路曝光，包括1号线、2号线、3号线等，预计2018年逐步建设。

总结

2017年珠海房地产市场在政策调控下呈现“稳中向好”态势，土地供应与成交大幅增长，住宅市场呈现“量跌价升”趋势。各区域市场差异明显，斗门、唐家湾、金湾为市场主力区域，高栏港土地资源丰富，未来潜力大。2018年市场将面临政策持续影响，住宅成交放缓，商办类物业活跃，房价趋稳。珠海作为粤港澳大湾区的重要城市，其房地产市场将随着区域发展而逐步优化。