2017年中山市房地产报告_52页-2mb

2017年中山市房地产报告总结

核心内容概述

2017年中山市房地产市场整体呈现供需矛盾、库存增加、成交量下降但价格稳步上升的特点。在政策调控和市场环境的共同作用下，中山市房地产市场经历了一系列变化，包括限购限贷、土地供应调控、租赁市场发展等。

主要观点与关键信息

1. 宏观市场分析

• 经济增长：2017年中山市GDP达到3450亿元，同比增长7.73%。
• 固定资产投资：2017年中山市固定资产投资总额为1248亿元，同比增长9%。尽管5月份同比下滑，但整体保持平稳发展。
• 房地产投资：2017年中山市房地产投资总量为685亿元，同比增长13%，占固定资产投资的50%以上。

2. 一级市场分析

• 土地供应：2017年中山市共出让土地115宗，总面积为250.81万m²，同比增长32.70%。其中住宅用地供应面积为80.07万m²，占总供应面积的31.93%。
• 土地成交：2017年中山市共成交土地81宗，面积183.89万m²，成交金额100亿元，同比增长73.77%。工业用地成交占比最高，达54.26%，住宅用地成交31宗，占总成交面积的38.09%。
• 土地价格与溢价：住宅用地成交以较高的溢价率为主，多数地块由外来品牌开发商竞得，如碧桂园、恒大、美的地产等。

3. 二级市场分析

• 新增供应：2017年中山市新增供应商品住宅57409套，同比下降21.97%。主要供应户型集中在80-144m²，占总供应量的87%。
• 总供应量：2017年中山市总供应量为102663套，同比下降23.44%。火炬、三乡、南朗为供应量最集中的区域。
• 库存情况：截至2017年底，中山市商品住宅库存量为74513套，同比上升82.35%。库存主要集中在100-144m²户型，三乡、火炬、南朗库存较多。
• 成交量：2017年中山市商品房累积成交面积为596.6万平米，同比下降52.91%；成交金额为433.7亿元，同比下降51.17%；成交均价为7270元/平米，同比上升19.19%。
• 区域表现：火炬开发区成交金额最高，达到63.83亿元，排名全市第一；城区仍是成交主力区域，北部镇区发展迅速，消化量直追城区。

4. 区域市场情况分析

• 成交区域：火炬、石岐、三乡、坦洲等区域成交金额较高，主要因临近珠海或深中通道出入口。
• 供应区域：火炬、三乡、南朗为新增供应和总供应的主要区域，供应量均在6000套以上。
• 库存区域：三乡、火炬、南朗库存较多，占总库存量的较大比例。

5. 2018年楼市展望

• 市场趋势：预计2018年中山市楼市成交量将有所提升，但涨幅呈平稳趋势。
• 价格趋势：房价短期内不会下降，预计保持上升趋势，房地产升值空间较大。
• 政策影响：限购政策已满半年，市场逐渐回暖，新增速度加快，需求仍在。
• 供应调控：根据去化周期，供应将进行动态调整，消化周期36个月以上时停止供地，6个月以下时显著增加供地。
• 租赁市场：中山市将成立住房租赁平台公司，通过收购或长期租赁库存商品房筹集房源，满足外来务工人员、新就业大学生等群体的住房需求。

政策与市场调控

• 限购政策：中山市于2017年3月28日发布限购政策，对本地和外地户籍居民实施差别化限购政策，如本地户籍3套限购，外地户籍首套半年社保，二套2年社保。
• 信贷政策：首套房首付比例不低于30%，二套房不低于40%；对第三套及以上住房暂停发放商业性个人住房贷款。
• 限价政策：新建商品住房实行销售价格备案制度，备案后6个月方可调整价格，实际销售价格不得高于备案价格。
• 租赁市场：中山市将推动租赁市场发展，包括利用集体建设用地建设租赁住房试点、加大租赁用地供应、培育租赁机构等。
• 房地产税：房地产税立法和改革正在推进中，有关部门正在开展相关工作。

房地产投资与市场发展

• 房地产投资：2017年中山市房地产投资总量为685亿元，同比增长13%，主要集中在住宅和工业领域。
• 市场调控：住建部与国土部联合发布调控政策，要求地级以上城市编制住宅用地供应三年滚动计划和中期规划，防止高价地扰乱市场预期。

市场变化与趋势

• 市场供需：2017年中山市商品房成交量为历年新低，但价格大幅上涨，均价上升17.37%。
• 库存压力：库存量上升，主要集中在中等户型，部分区域如三乡、火炬、南朗库存较大。
• 市场结构：市场以中等户型为主，大户型和小户型供应较少，市场需求主要集中在中等面积段。

总结

2017年中山市房地产市场在政策调控和市场需求的共同作用下，呈现成交量下降、库存上升、价格稳步增长的特点。未来，随着政策的进一步实施和市场的逐步回暖，预计2018年中山市房地产市场将有所改善，成交量和价格均有望稳步提升。