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等峰峦再来时，迎泉水生暖意

——2020年兰州市房地产年报及2021年展望

一、全国市场走势研判

1. 宏观经济环境

• 全球经济预期好转：主要经济体加速复苏，疫苗研发进展加快，但修复速度仍具不确定性。
• 中国经济复苏：GDP增速持续回升，前三季度累计增速达0.7%，成为唯一实现正增长的经济体。
• 房地产作为经济压舱石：房地产开发投资和基建成为经济恢复的重要抓手，2020年11月地产投资累计增速达6.8%。

2. 地产金融政策

• 政策基调转向中性偏紧：房地产金融风险关注度提升，出台“三道红线”政策，限制房企融资规模。
• 居民杠杆率上升：房贷利率进入平稳期，居民端金融环境保持谨慎，部分热点城市或有限贷升级。

3. 市场周期与城市分化

• 全国市场韧性较强：住宅销售额累计增幅扩大至9.5%，市场逐步回暖。
• 城市分化加剧：一线城市表现突出，二三四线城市分化明显，部分热点城市需求旺盛，其余城市以价换量为主。
• 区域差异显著：华东区域持续领涨，华南核心及周边表现较好，华北、西部分化，华中、东北恢复较慢。

4. 客户预期与市场供需

• 客户看房热度回升：二季度看房指数达近三年新高，下半年热度有所回落但仍优于去年同期。
• 供需关系影响市场：供应理性城市需求稳步放量，去化周期缩短；供应放量城市库存积压，去化周期拉长。

5. 土地市场与价格趋势

• 地价涨幅高于房价：土地均价复合增长率达18.6%，高于房价增长率3.31%，地价倒逼房价上行。
• 区域分化明显：主城核心区地价和房价比下降，郊县地价和房价比上升，投资溢价收窄。

二、兰州房地产市场走势研判

1. 宏观经济环境

• 经济复苏缓慢：兰州市GDP增速低，2020年前三季度增速为1.1%，疫情对三产影响显著。
• 政策边际放松：限购政策非公开放松，公积金政策频出，推动楼市健康平稳发展。

2. 土地市场分析

• 供应微降，成交增长：2020年兰州土地供应面积2939万㎡，同比下降2%；成交面积2399万㎡，同比增长62%。
• 宅地为主，商办占比下降：宅地成交占比达56.2%，商办成交占比18.9%，工业用地占比21.1%。
• 品牌房企积极补货：恒大、碧桂园、富力等品牌房企在城市外围大规模拿地，千亩大盘蓄势待发。
• 主城核心土地稀缺：主城核心区土地资源稀缺，地价较高，近郊及郊县土地资源充足，地价稳步上行。

3. 商品房市场分析

• 住宅主导市场：2020年商品房中住宅占比达95%以上，商业、办公等业态仍处于发展初期。
• 区域成交分化：主城区成交表现较好，郊区成交增幅明显，但整体库存较高。
• 去化周期拉长：部分区域去化周期较长，需关注供需关系变化。

三、兰州市场后期展望

1. 市场趋势

• 2021年市场量升价稳：预计市场量价稳增，区域分化加剧，主城外围竞争激烈。
• 需求流向热点板块：主城核心及强三线城市需求集中，外围区域需通过政策支持提升市场活力。

2. 政策与城市规划

• “十四五”规划重点：形成“一心两翼多点”布局，推动兰西城市群建设，提升城市综合竞争力。
• 城市更新与基础设施：推进老旧城区更新，加快轨道交通建设，提升城市经济效能。

3. 房地产政策影响

• 政策中性偏紧：房地产金融风险防控加强，政策执行力度影响市场预期。
• 保障性住房建设：单列租赁住房用地计划，推动保障性租赁住房供给，促进住房消费健康发展。

四、关键数据总结

1. 全国主要经济体GDP增速

• 中国：2020年前三季度累计增速0.7%
• 美国、英国、欧元区：均呈现负增长或波动

2. 兰州市房地产数据

• 2020年全市土地成交面积2399万㎡，同比增加62%
• 全市住宅销售额同比增长9.5%，主城核心区成交增长99%
• 全市地价房价比下降，主城核心区地价房价比下降9个百分点，郊县区上升3个百分点

3. 土地市场亮点

• 最高楼面价4340元/㎡（安宁区G1927）
• 最高成交总建面25.36万㎡（西固区G1910）
• 最高成交总价5.2亿元（七里河区GQ1817地块）

4. 城市规划重点

• 轨道交通：1号线已通车，2号线预计2021年建成
• 教育、医疗、道路建设：各区域重点项目持续推进，提升城市吸引力

五、总结

2020年，全国房地产市场呈现复苏态势，但政策趋于中性偏紧，市场分化加剧。兰州作为西部重点城市，虽经济增速较低，但政策边际放松、城市规划推进，为房地产市场带来新机遇。土地市场成交规模扩大，但楼面价结构性下降，主城核心区土地稀缺，郊县土地资源丰富。商品房市场以住宅为主，商业、办公等业态尚处发展初期，需关注供需关系变化。2021年，兰州房地产市场预计将继续呈现量升价稳趋势，核心城市及外围区域竞争格局将更加明显，政策导向对市场影响深远。