合富研究院：“全国两会”后｜粤港澳大湾区房地产市场分析_48页_11mb

粤港澳大湾区房地产市场分析总结

核心内容

2020年全国两会后，粤港澳大湾区房地产市场受到国内外经济环境变化的影响，呈现分化发展的趋势。宏观环境显性收缩导致“产业发展”与“人口吸纳”承压，但“资金趋松”和“政府维稳”预期使得市场行情更加分化。

主要观点

• 市场分化：深/莞市场显性回暖，项目量稳价升；广/佛市场各区域分化发展，中心/近郊推货去化理想但外围项目销售承压；其他城市市场回温尚未明显。
• 区域分化：市区与产业强势的近郊区域市场具备支撑，远郊项目尚需购买力进一步释放。
• 政策导向：中央政府将更多资源和政策红利集中于中心城市与城市群，以实现全国整体的稳健稳定。
• 经济维稳任务艰巨：全国两会首次不提GDP增长目标，聚焦“稳就业”和“控通胀”。
• 财政与货币政策：财政政策更加积极有为，赤字率提高至3.6%，财政赤字增加1万亿；货币政策更加灵活适度，M2和社会融资规模增速明显高于去年。

关键信息

地方政府

• 及时关注区域产业复苏进程，优化政策对“人员/人才”的吸引力。
• 在“土地供应上升”及“地价维稳”要求下，城市土地出让需更加讲求“供地策略”。
• 清理取消对就业的不合理限制，促就业举措要应出尽出，拓岗位办法要能用尽用。

房地产开发商

• 短期内市场仍面临“供需匹配”问题，需关注不同区域的市场发展潜力与风险。
• 未来“高地价成本项目”的货量占比将继续增加，市场竞争仍然激烈。

购房者

• 新项目地价普遍不便宜，未来“高地价项目”的货量占比持续上升，“高性价比”的“筝盘/项目”买少见少，现在是较佳的置业时机。

市场表现

一级土地市场

• 深/莞市场回暖显著，项目普遍9-30家争夺，地价上涨明显。
• 广/佛市区和优势产业区地价上扬，远郊多为低溢价或底价成交。
• 珠/中/江/惠/肇供地较少，地价回暖缓慢，多数以底价成交。

二级商品住宅市场

• 广/深/佛/莞市场复苏进程领先，整体去化率较高。
• 广/佛市场各区域分化发展，中心/近郊去化理想，外围需以价换量。
• 珠/中市场整体去化率较低，需依赖促销和降价策略。

市场趋势与政策展望

• 未来趋势：预计5-12月湾区各城供货相对充足，但短期内市场仍面临“供需匹配”问题，未来“高地价成本项目”的货量占比将持续增加。
• 政策分化：各城/各域间的政策分化进一步加大，未来“人才措施”具备更灵活施展空间，更多基于实际产业需求和技能资格进行人才吸纳。
• 经济环境：全国两会聚焦粤港澳大湾区，强调“基建”、“产业”、“制度优化”等方向，助力区域发展。
• 财政与经济：房地产市场稳定对地方财政、经济的重要性提高，尤其在土地收入和政府财政压力较大的背景下。

2020年全国两会要点

• 经济形势：经济前景不明朗，首次不提GDP增长目标。
• 六保目标：保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。
• 财政政策：赤字率提高至3.6%，财政赤字增加1万亿，地方专项债增加1.6万亿。
• 货币政策：M2和社会融资规模增速明显高于去年，流动性释放空间大。
• 就业政策：强调灵活性，各地政策限制进一步减少，保就业举措要应出尽出。

2020年经济维稳任务

• 经济下滑：一季度各城经济数据普遍大幅下滑，珠中江经济下行压力尤其显著。
• 维稳措施：扩大内需、促进投资与消费增长成为迫切任务。
• 资金吸纳：湾区年均“本外币存款增速”继续领先全国，但后续实现“人口进一步吸纳”的难度上升。

市场供应与去化情况

• 深/莞：整体回暖显著，主城或近郊整体推新去化50%以上。
• 广/佛：市区与近郊去化理想，远郊需以价换量。
• 珠/中：市场回暖尚未明显，多数区域去化率低于40%。

市场策略建议

• 地方政府：关注产业复苏，优化人才政策，加强土地供应策略。
• 房地产开发商：关注不同区域市场潜力，灵活调整销售策略。
• 购房者：关注“高性价比”项目，把握当前置业时机。

结论

• 经济稳定：当前经济形势复杂严峻，管理层施政方向由“中长期经济转型”向“短期维稳”转变。
• 市场分化：不同城市、不同区域市场表现差异显著，需因地制宜。
• 政策支持：财政、货币、就业政策将助力经济稳定，房地产市场将依赖政策红利和产业支撑实现可持续发展。