粤港澳大湾区系列之六：湾区经济下的东莞商办发展_28页_11mb

湾区经济下的东莞商办发展总结

核心内容

东莞作为粤港澳大湾区的重要组成部分，凭借其独特的区位优势和制造业基础，在湾区战略的推动下，迎来了前所未有的发展机遇。东莞正从传统的“世界工厂”向“东莞智造”转型，积极融入湾区经济，推动产业升级和商办市场发展。

主要观点

1. 东莞的经济表现与产业升级

• 东莞在2019年以全国0.6%的常住人口创造了9482.5亿元的生产总值，位列全国大中城市第19位。
• 东莞GDP增速位列粤港澳大湾区第一位，且每两年实现一次千亿级跃升，显示出强劲的发展势头。
• 东莞的制造业基础雄厚，尤其在电子信息、电气机械、纺织服装、家具制造、玩具制造等领域具有显著优势。
• 东莞的产业升级重点在于提升自主创新能力，推动产业向价值链高端发展，2019年R&D经费投入达289.96亿元，高新技术企业数量达6217家，居全省第三。

2. 东莞的区位优势与交通融合

• 东莞地处粤港澳大湾区中轴线，连接广州、深圳、香港等核心城市，是湾区重要的交通枢纽。
• 多条城际铁路正在建设中，包括中南虎城际、塘厦至龙岗城际、佛莞城际等，进一步加强东莞与湾区其他城市的联系。
• 东莞积极对接深圳和广州，推动深莞、穗莞交通网络融合，为区域协同发展提供支撑。

3. 东莞与湾区中心城市的融合

• 东莞南部临深的多个镇（如虎门、长安、凤岗等）正高水平对接深圳，探索共建“深莞深度融合示范区”。
• 松山湖科学城参与建设综合性国家科学中心，成为东莞产业升级的重要引擎。
• 东莞在承接深圳、广州等中心城市的产业外溢方面取得显著成效，尤其是科技和制造类企业。

4. “三极”分工协作与现代产业发展

• 松山湖、中心城区、滨海湾新区构成东莞现代产业发展的“三极”格局。
• 松山湖侧重于高端产业园建设，中心城区聚焦高端写字楼和现代服务业，滨海湾新区则致力于打造开放合作型商务中心。
• 东莞正围绕五大新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学和生物技术）推动产业结构调整，目标是打造具有全球影响力的先进制造中心和创新型城市。

商办市场发展现状与前景

1. 商办市场格局

• 东莞的商办市场主要集中在中心城区，但全市办公需求广泛分散于各街镇。
• 松山湖片区已形成以科技行业为主的产业聚集区，带动研发办公市场需求增长。
• 滨海湾新区作为未来东莞的重要商务中心，将在湾区发展中发挥更大作用。

2. 甲级写字楼市场发展

• 东莞甲级写字楼市场尚处于发展初期，租金水平和出租率均低于其他成熟二线城市。
• 截至2020年底，东莞甲级写字楼总存量达101.9万平方米，空置率39.9%。
• 鸿福路板块、国际商务区板块、南城总部基地板块是当前甲级写字楼发展的核心区域。
• 2021年东莞将迎来超80万平方米的甲级写字楼集中供应，可能对市场造成短期压力，但也将推动市场整体发展。

3. 未来展望

• 随着东莞经济持续向好，商办市场需求将逐渐扩大，尤其是金融、科技、专业服务等行业的企业。
• 优质运营商如华润、保利等的进入，将有助于提升东莞写字楼的运营管理水平。
• 东莞的商办市场有望在中长期实现供需平衡，推动市场向更健康、更具活力的方向发展。

关键信息

• 东莞2019年GDP增速达7.4%，位居粤港澳大湾区首位。
• 东莞2019年智能手机产量突破4亿台，占全国比重33.1%，全球出货总量约1/4。
• 东莞2020年甲级写字楼总存量达101.9万平方米，空置率39.9%，租金水平为每月每平方米68.4元。
• 东莞在湾区发展背景下，正通过“三极”分工协作推动现代产业发展，强化其作为湾区重要节点城市的地位。

总结

东莞在湾区战略的推动下，正从传统制造业向高端制造和科技创新转型。其在经济、产业、交通、区位等方面具有显著优势，为商办市场的发展提供了坚实基础。尽管当前甲级写字楼市场仍处于发展初期，但随着优质物业的不断入市、运营模式的逐步优化，东莞商办市场有望迎来新的发展机遇，成为湾区发展的重要支撑力量。