2017-增加土地供给为什么知易行难_25页-2mb

报告摘要

中国房地产深度研究报告之四总结

核心内容

本报告探讨了中国房地产调控政策中“偏重需求压制、弱化供给增加”的问题，并分析了土地供给不足的深层原因。尽管政府多次强调增加土地供给以平抑房价，但实际供地规模却未能达到预期，导致调控效果有限。同时，报告分析了重庆作为土地供给调控的典型案例，并探讨了当前房地产调控新机制——城市群建设和租房市场发展——的潜力和局限性。

主要观点

土地供给受限：
- 耕地红线：2001年耕地面积开始下降，2008年为18.26亿亩，2013年为20.27亿亩，耕地保有量的限制是土地供给不足的重要原因。
- 土地制度效率低下：城乡二元土地制度和中央行政控制导致资源配置效率低下，农村集体建设用地存在利用分散、产业发展不足的问题。
- 地方政府动机：土地出让收入是地方政府的重要财政来源，因此存在压缩土地供给规模以最大化土地出让金的倾向。
- 城中村问题：城中村的改造面临巨大的社会阻力，征地成本上升和房地产市场调控使地方政府征地动力减弱。
- 城市规划落地差异：政策引导与实际落地存在较大差距，城市群建设缓慢，特大城市人口密集与供地不足形成恶性循环。
重庆的调控经验：
- 地票制度：重庆通过地票制度，将农村闲置建设用地复垦为耕地，并通过市场化交易将其指标用于城市建设，有效增加了土地供给。
- 房价表现：在需求端相对宽松的情况下，重庆房价涨幅较低，地票制度的实施对稳定住房市场起到重要作用。
- 保障房建设：重庆的公租房政策为中低收入群体提供了住房保障，且地理位置便利，有助于抑制房价上涨。
房地产调控新方向：
- 雄安新区：雄安新区的设立将推动京津冀城市群协调发展，承接北京非首都功能，促进产业转移和经济均衡。
- 租房市场：租房市场发展是政策重点，但受制于租购权利差异和公共资源紧缺，短期内难以实现真正的租购同权，对房价影响有限。

关键信息

土地供给问题

耕地红线：2001年后耕地面积持续下降，政策限制对土地供给形成压力。
制度性问题：
- 城乡二元土地制度导致资源配置低效。
- 土地指标分配不均，部分城市指标紧缺，部分城市指标富余。
- 地票和城乡建设用地增减挂钩是重要改进措施，但受制于农民利益保障、土地复垦质量等问题，难以大规模推广。
地方政府行为：土地出让收入是地方政府重要财政来源，地方政府倾向于压缩土地供给以获取更高收益。
城中村治理：征地成本上升和社会矛盾使地方政府征地动力减弱，影响土地供给。
城市规划差异：政策引导与实际执行存在较大落差，城市群发展缓慢，特大城市人口密集与供地不足矛盾突出。

重庆的调控经验

地票制度：将农村建设用地复垦为耕地后，通过市场化交易指标用于城市建设，实现资源优化配置。
土地供给力度：重庆供地力度在二线城市中最高，住房供应稳定，有效抑制房价上涨。
房价表现：在需求端相对宽松的情况下，重庆房价涨幅较低，显示出土地供给调控的成效。
保障房建设：公租房政策覆盖广泛，对中低收入群体起到重要保障作用。

房地产调控新方向

雄安新区：
- 战略地位高，被定位为“千年大计、国家大事”。
- 承接北京非首都功能，发展高端高新产业，打造国际一流智慧城市。
- 有望改变京津冀发展不平衡格局，推动区域协同发展。
租房市场：
- 需求规模大，但租购权利差异明显，难以满足刚需和改善性需求。
- “租购同权”政策在实践中受制于公共资源紧缺，影响有限。
- 未来城市群发展可能缓解公共资源压力，增加租购同权可能性。