粤港澳大湾区：优质零售物业市场同内地主要城市比较研究_16页_13mb

粤港澳大湾区优质零售物业市场同内地主要城市比较研究总结

核心内容

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，由香港、澳门和广东省的9个城市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口达7,099万，GDP为10.7万亿元，人均GDP为13.8万元/人。该区域的发展目标是打造世界级城市群和国际科技创新中心，其战略地位在国家发展大局中举足轻重。

主要城市群发展战略

京津冀城市群

• 面积：21.8万平方公里
• 人口：1.1亿
• GDP：6.9万亿元
• 人均GDP：6.26万元/人
• 战略规划：《京津冀协同发展规划纲要》
• 目标：推动北京非首都功能疏解，促进三地一体化发展，重点在交通一体化、生态环境保护和产业升级转移三个领域率先突破。

长三角城市群

• 面积：21.2万平方公里
• 人口：1.5亿
• GDP：13.7万亿元
• 人均GDP：9.18万元/人
• 战略规划：《长江三角洲城市群发展规划》
• 目标：推动经济结构转型升级，成为“一带一路”与长江经济带交汇地带，发展交通一体化和科技创新。

粤港澳大湾区与全球四大湾区对比

粤港澳大湾区以高科技产业和服务业为主导，未来目标更多对标旧金山湾区。

优质零售物业市场分析

人口与消费基础

• 粤港澳大湾区总人口达7,099万人，其中广州和深圳人口最多，30岁以下人口占54%，大专以上人口占65%。较大的人口基数为零售消费支出奠定了坚实基础。

人均可支配收入与消费支出

• 人均可支配收入和人均消费支出保持7-10%的较快增长，为消费购买力提供了有力支撑。

零售总额与增长率

• 广州零售总额遥遥领先，深圳紧随其后，大部分城市零售总额增长率超过7%。

优质零售物业供应与租金水平

• 优质零售物业供应总量远低于上海、北京，广州、深圳甚至低于成都、天津。
• 优质零售物业平均租金为420元/平方米/月，仅为上海、北京的1/4-1/3，具有很大增长空间。

外资开发商市场占有率

• 外资开发商在粤港澳大湾区优质零售物业市场占有率整体较低，仅广州、佛山、珠海、惠州超过10%。
• 优质商业项目大多由外资开发商开发，其市场占有率虽低，但对提升当地商业品质有重要作用。

未来发展空间与建议

交通基础设施提升

• 随着港珠澳大桥、广深港高铁香港段、深中通道等建设，粤港澳大湾区将形成“一小时生活圈”，加强城市互联互通，促进生产要素流动。

一小时生活圈影响

• 一小时生活圈将带动旅游业发展，对酒店、购物中心和会议展览设施有巨大需求。
• 江门、肇庆将成为物流企业布局的重要区域，惠州将吸引湾区旅游人群。

未来展望

• 随着发展纲要的落地，粤港澳大湾区迎来发展机遇期。
• 广州和深圳作为核心城市，其零售物业投资吸引力居内地9市之首，将继续带动周边城市零售业发展。
• 大湾区其他城市随着居民收入和消费支出的提升，将带动社会消费品零售总额增长，推动人均优质零售面积和租金水平上升。
• 外资开发商在大湾区的布局仍有很大空间，建议加大投资力度，填补供应不足，提升商业品质。

关键数据总结

• 总人口：7,099万
• GDP总量：10.7万亿元
• 人均GDP：13.8万元/人
• 优质零售物业平均租金：420元/平方米/月
• 人均优质零售面积：0.21平方米
• 外资开发商市场占有率：最高为广州（15.9%）、佛山（14.8%）、珠海（12.5%）、惠州（10.3%）

莱坊研究团队信息

• 林明瀚：高级董事，业主综合服务
• 陈铁东：中国区高级董事，战略顾问
• 黄爱珍：高级董事，业主综合服务
• 麦海伦：香港高级董事，商铺部主管
• 黄一匀：广州分公司总经理
• 简家宏：深圳分公司董事总经理

莱坊为客户提供策略性建议、市场预测和顾问服务，其研究团队专注于大湾区零售物业市场，提供专业、独立的市场分析。

结论

粤港澳大湾区在人口、消费力、经济活力等方面具备巨大潜力，优质零售物业市场仍有较大发展空间。外资开发商可借此机遇加大对该区域的布局，提升商业品质和市场竞争力。未来，随着交通基础设施的完善和城市一体化进程的加快，大湾区零售物业市场将有望实现更快的发展。