莱坊-粤港澳大湾区优质零售物业市场-2020.1-16页_13mb

粤港澳大湾区优质零售物业市场同内地主要城市比较研究总结

核心内容概述

粤港澳大湾区是中国最具发展潜力的区域之一，由香港、澳门和广东省的9个城市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口达7,099万，GDP总量为10.7万亿元，人均GDP为13.8万元/人。该区域在国家发展大局中具有重要战略地位，正朝着世界级城市群和国际科技创新中心的目标迈进。

主要城市群发展战略

京津冀城市群

• 面积：21.8万平方公里
• 人口：约1.1亿
• GDP：6.9万亿元
• 战略规划：《京津冀协同发展规划纲要》
• 目标：推动北京非首都功能疏解，缩小三地公共服务差距，促进一体化发展。
• 发展重点：交通一体化、生态环境保护、产业升级转移。

长江三角洲城市群

• 面积：21.2万平方公里
• 人口：约1.5亿
• GDP：13.7万亿元
• 战略规划：《长江三角洲城市群发展规划》
• 目标：推动经济结构转型升级，成为国家战略区域。
• 发展重点：交通一体化、科技创新（如科创板、G60科创走廊）。

粤港澳大湾区

• 面积：5.6万平方公里
• 人口：约7,099万
• GDP：10.7万亿元
• 战略规划：《粤港澳大湾区发展规划纲要》
• 目标：打造世界级城市群、国际科技创新中心。
• 发展重点：交通基础设施提升、形成“一小时生活圈”、促进城市间协同发展。

全球四大湾区简介

• 纽约湾区：金融湾区，人均GDP最高，第三产业占比达89%，拥有华尔街、纽交所等金融中心。
• 旧金山湾区：科技湾区，拥有硅谷，第三产业占比82.8%，科研能力强。
• 东京湾区：产业湾区，第三产业占比74%，服务业、批发及零售业、房地产业是三大支柱。
• 粤港澳大湾区：对标旧金山湾区，未来目标为科技湾区，具有巨大发展潜力。

粤港澳大湾区发展亮点

交通基础设施提升

• 交通可达性将大幅提升，形成“一小时生活圈”，促进生产要素流动。
• 关键项目包括港珠澳大桥、广深港高铁、南沙大桥、深中通道等。

人口与消费基础

• 总人口：7,099万，其中广州和深圳人口最多，占第一梯队。
• 新增人口：30岁以下占54%，大专以上占65%，为零售消费提供坚实基础。

经济与产业基础

• GDP总量：深圳、香港、广州位于第一梯队，佛山、东莞位于第二梯队。
• 零售总额：广州遥遥领先，深圳紧随其后，肇庆、江门、惠州增长最快。
• 第三产业：广州和深圳第三产业占比分别为71.7%和58.8%，服务业发达。

人均可支配收入与消费支出

• 人均可支配收入和人均消费支出保持7-10%较快增长，为消费购买力提供支撑。

优质零售物业市场状况

• 供应量：优质零售物业供应总量低于上海、北京，广州、深圳供应量也低于成都、天津。
• 租金水平：平均租金为420元/平方米/月，仅为上海、北京的1/4-1/3，增长空间大。
• 人均面积：仅为0.21平方米，远低于上海、北京、武汉等发达城市的0.55-0.7平方米。

外资开发商在优质零售物业市场中的地位

• 市场占有率：整体较低，广州、佛山外资开发商市场占有率最高，分别为15.9%和14.8%。
• 作用：虽然市场占有率不高，但外资开发商对提升商业物业品质起到了重要作用。
• 建议：外资开发商应加大对粤港澳大湾区的零售物业布局，以填补供应不足，提升市场发展水平。

未来展望

• 随着发展纲要的实施，粤港澳大湾区将迎来发展机遇期。
• 广州、深圳作为核心城市，零售物业投资吸引力居内地9市之首。
• 其他城市随着人均可支配收入和消费支出的上升，将带动社会消费品零售总额增长，进而推动商家开店扩张需求。
• 人均优质零售面积和平均租金将逐步上升，外资开发商的参与比例也将稳步提升。

莱坊研究团队与联系方式

• 林明瀚：高级董事，业主综合服务
• 陈铁东：中国区高级董事，战略顾问
• 黄爱珍：高级董事，业主综合服务
• 麦海伦：香港高级董事，商铺部主管
• 黄一匀：广州分公司总经理
• 简家宏：深圳分公司董事总经理

结论及建议

• 粤港澳大湾区优质零售物业市场具有巨大发展潜力，建议外资开发商积极布局，提升市场品质与供应水平。
• 城市间协同发展将推动零售物业需求增长，带动租金和人均面积提升。