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2021年住房租赁市场分析与展望总结

一、政策篇：掷地有声，全面推进

1. 中央政策

• 方针政策：2016年提出“房住不炒，租购并举”，五年来持续推进租赁市场发展。
• 保障性住房体系：2021年明确构建“公租房、保障性租赁住房、共有产权房”三位一体的住房保障体系，强调以保障性租赁住房为主。
• 政策落地：
  • “十四五”规划：提出有效增加保障性住房供给，加快培育和发展住房租赁市场。
  • 国务院意见：明确保障性租赁住房用地指标、支持“商改租”“工改租”、提供税收优惠。
  • 金融支持：国家发改委、银保监会、央行等多部门出台政策，推动REITs试点，支持租赁市场发展。
  • 中央经济工作会议：继续强调“租购并举”，促进住房租赁市场健康发展。

2. 地方政策

• 监管强化：多个城市开展租赁市场整顿，如武汉、山西、江西等，规范房源发布、合同备案、资金监管等。
• 重点城市举措：
  • 上海：发布房源核验规定，明确租赁资金监管措施，计划新增47万套保障性租赁住房。
  • 西安、南京、郑州：出台房源核验、租赁资金监管细则，加强市场规范。
  • 广东：提出“十四五”期间筹建129.7万套保障性租赁住房，重点城市包括广州、深圳等。
  • 合肥：支持保障性租赁住房项目申报REITs试点，推动金融支持落地。

二、市场篇：城市分化，供需结构性不均衡

1. 租金上涨，城市分化显著

• 全国租金：65城平均租金达29.06元/m²/月，同比上涨6.6%。
• 城市涨跌分布：
  • 上涨城市：46城租金上涨，一线城市涨幅最高（13.2%）。
  • 下跌城市：19城租金下跌，如武汉、大连、青岛、柳州等。
• 租售比变化：
  • 整体租售比：1/579（0.00173），7月后连续6个月上涨，12月达0.00183。
  • 国际对比：仍低于合理区间（1/300-1/250）。
  • 重点城市租售比：一线城市以4001-6000元/月/套为主力供应，二线城市以1501-2000元/月/套为主。

2. 供应结构

• 供应规模：全国65城房源供应规模基本持平，同比减少约2.7%。
• 供应增长与减少：
  • 增加城市：28城供应同比增加，如上海、深圳、东莞等。
  • 减少城市：37城供应同比减少，如广州、武汉、西安等。
• 户型结构：1室和2室为供应主力，合计占比71%。
• 价格分布：呈现纺锤型结构，1501-2000元及4001-6000元为主力区间。

3. 保障性租赁住房成为增量主力

• 规划目标：28城“十四五”期间保障性租赁住房规划目标达544万套。
• 供应渠道：包括集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业用地、非居住存量房屋、新增建设用地等。
• 产品特征：以小户型（70平方米以下）和低租金（市场租金80%-90%）为主，注重保障功能。

4. 需求变化

• 需求波动：3月达到小高峰后，需求走弱，线上查询热度下降。
• 需求集中：核心一二线城市需求较高，如北上广深、成渝、西安、武汉等。
• 需求占比：38城需求占比超1%，19城超2%，其中北京、上海、成都等需求占比最高。

三、趋势篇：新时代，砥砺前行

1. 租赁行业回归民生本质

• 保障性租赁住房成为解决新市民、青年人住房问题的重要手段。
• 中央提出共同富裕目标，租赁市场的重要性进一步凸显。

2. 因城施策，职住平衡

• 租赁市场结构性分化明显，需通过职住平衡解决供需矛盾。
• 政策引导城市内部产业均衡发展，推动人口向新城市板块集中。

3. “国家队”引领市场发展

• 央企国企成为租赁用地供应和保障性租赁住房建设的主要承担者。
• 上海、深圳等地以国有企业为主导，推动租赁市场稳健发展。

4. 商业模式迭代，运营能力为核心

• 租赁行业从“包租赚差价”转向注重运营效率和空置率控制。
• 品牌运营商、标准化管理企业（如城家公寓、窝趣公寓）和提供增值服务的企业（如上海城方）具备更强的竞争力。

5. 社区化、宜居性成为新共识

• 政策引导租赁社区向大中型居住社区发展，提升租住品质。
• 未来租赁需求将向中长期居住转化，社区化、生活化成为发展趋势。

四、报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、自有监测数据等进行分析。
• 区域划分：
  • 华北东北：15城
  • 华东：23城
  • 华南：13城
  • 中西部：15城
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