2024-04-22-新世纪评级-2024年第一季度不动产ABS市场概况_10页_1mb

2024年第一季度不动产ABS市场概况总结

核心内容

2024年第一季度，不动产ABS市场整体保持活跃，合计发行规模为291.43亿元，同比增长13.60%。其中，CMBS/CMBN发行规模为177.70亿元，类REITs发行规模为113.73亿元。尽管CMBS/CMBN净融资额出现净流出，但类REITs产品仍表现出强劲的发行势头，净融资额为177.01亿元，主要得益于其在退出机制和资产出表方面的灵活性。

主要观点

• 发行规模增长：整体发行规模同比增长13.60%，但净融资额同比下降27%，反映出融资环境的变化。
• 类REITs受青睐：类REITs产品发行规模占比上升，成为市场主流，其发行利率整体较低，且具有更高的灵活性。
• 发起机构多元化：CMBS/CMBN产品仍以国有企业为主，而类REITs发起机构呈现多元化趋势，涵盖能源、保障性住房及优质物业城投类企业。
• 底层物业结构：办公物业仍是CMBS/CMBN产品的首选底层资产，而类REITs中清洁能源基础设施占比显著上升，显示出政策支持下绿色资产的吸引力。
• 区域分布集中：CMBS/CMBN底层物业主要集中在经济发达地区，如上海、江苏、广东；类REITs底层物业则兼顾商业与自然资源丰富的区域。

关键信息

1. 发行情况

• 总发行规模：291.43亿元，同比增长13.60%。
• 产品结构：
  • CMBS：15单，177.70亿元，占68.16%。
  • CMBN：无发行。
  • 类REITs：10单，113.73亿元，占39.00%。
• 市场趋势：类REITs产品发行数量和规模持续上升，成为市场焦点。

2. 净融资额

• 整体净融资额：147.99亿元，同比下降27%。
• CMBS/CMBN净流出：61.69亿元，主因部分企业通过经营性物业贷款置换存量CMBS/CMBN。
• 类REITs净流入：177.01亿元，交易所市场占比最高，显示其在融资结构优化中的作用。

3. 发起机构类型

• CMBS/CMBN发起机构：
  • 地产类公司：占比56.79%，红星美凯龙家居为最大发行主体（36.41亿元）。
  • 城投类公司：占比32.62%，浦东金桥、昆山城建等首次亮相。
  • 国有控股类公司：占比10.59%，中核兴业为唯一央企发起机构。
• 类REITs发起机构：
  • 国企：占比较高，如中国康富租赁（20.83亿元）、厦门金牛兴业创投（5.35亿元）。
  • 城投类公司：如济南西城置业（18.50亿元）、苏州工业园区邻里中心（10.90亿元）。
  • 地产类公司：如招商局置地（8.08亿元）。

4. 发行利率

• 整体利率下行：受货币政策宽松影响，发行利率普遍下降。
• AAA_sf级证券：利率基本维持在3%左右，部分产品如红星美凯龙（4.2%）利率偏高。
• AA+sf级证券：利率方差较大，如安徽农垦集团（2.95%）利率显著低于市场平均水平。
• 类REITs利率优势：清洁能源类REITs产品利率较低，反映市场对其稳定现金流的认可。

5. 底层物业结构

• CMBS/CMBN底层物业：
  • 办公物业：5单，90.83亿元，占比51.11%。
  • 零售物业：4单，50.84亿元，占比28.61%。
  • 其他：混合类、物流仓储、酒店等。
• 类REITs底层物业：
  • 办公物业：3单，34.51亿元，占比30.34%。
  • 基础设施（清洁能源）：3单，33.84亿元，占比29.75%，成为增长亮点。
  • 其他：酒店、公寓、零售物业等。

6. 区域分布

• CMBS/CMBN底层物业：
  • 上海：4单，93.53亿元，占比52.63%。
  • 江苏、广东、山东等地也有一定分布。
• 类REITs底层物业：
  • 商业物业：集中在江苏、上海、广东等经济发达地区。
  • 清洁能源基础设施：主要分布在四川、宁夏、广西等自然资源丰富地区。

总结

2024年第一季度，不动产ABS市场在政策支持和市场需求的双重驱动下保持活跃，但融资环境的变化使得CMBS/CMBN产品净融资额出现净流出，而类REITs产品则持续受到市场青睐。整体来看，市场对绿色资产和优质物业的偏好增强，同时发起机构的多元化趋势明显，反映出市场对不同资产类型和区域配置的重视。未来，随着政策进一步支持清洁能源和保障性住房等领域，类REITs产品有望继续保持增长态势。