20240902-大公国际-持有型不动产ABS产品特征_优势及未来关注方向_5页_646kb

Summary

一、持有型不动产ABS推出背景

中国经济高质量发展推动国企融资模式转型，传统债务融资受限，权益型融资产品受到关注。持有型不动产ABS作为新型融资工具，在2023年12月正式推出，填补了国企融资工具的空白，为权益类资产证券化提供了新路径。

二、持有型不动产ABS核心特征

1. 产品结构：平层为主，不设结构化产品，鼓励真实出售与破产隔离。
2. 资产范围：包括商业物业、基础设施及类REITs范围，准入更宽松。
3. 杠杆比例：融资杠杆放宽至50%左右，允许原始权益人增信，提高产品收益。
4. 产品期限：长周期产品为主，与底层资产存续期匹配，可设置定期开放退出机制。
5. 权益特征：采用权益法估值，按底层资产表现进行收益分配。

三、持有型不动产ABS案例分析

1. 首单项目：清西大桥持有型不动产ABS，发行规模19.60亿，运营期21年，资产为特许经营权项目，现金流来自通行费收入。
2. 首单产权类：建信住房租赁基金不动产ABS，发行规模11.70亿，资产为保障性租赁住宅，运营期限66年，设有扩募机制。

四、持有型不动产ABS优势

发行人角度：

• 满足出表/并表需求，优化财务结构。
• 灵活管理、长久期投资良好。

投资者角度：

• 结构简化、管理链条短。
• 定制化设计增强投资吸引力。
• 回报方式多样化，符合资产特性。

五、未来发展方向

1. 需提升资产运营能力，确保底层资产质量。
2. 投融资机制联动加强，提高发行效率。
3. 投资逻辑需结合权益类产品特征进行转变。
4. 二级市场流动性增强，引入做市机制，完善交易机制。

内容总结：约800字左右