2024-09-01-大公国际-持有型不动产ABS产品特征_优势及未来关注方向_5页_646kb

持有型不动产ABS产品分析总结

背景与发展趋势

• 经济转型背景下，国有企业融资方式向高质量、多元化调整。
• 政策收紧（如“75号文”）限制传统ABS融资路径，权益型融资成为关注焦点。
• 从并表类REITs、无主体增信ABS，到持有型不动产ABS，企业融资模式持续优化。

定义与推出过程

• 2023年2月：基金业协会倡议研究ABS公开发行。
• 2023年4月：中国证券投资基金业协会将“类REITs”调整为“持有型不动产ABS”。
• 2023年12月：首个持有型不动产ABS发行成功。
• 2024年4月：上证所明确持有型不动产ABS官方定义。

产品特征

• 定位：可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品。
• 结构设计：
  • 主要载体：券商/基金子公司专项计划。
  • 资产类型：增加商业物业、无法发行公募REITs的基础设施等。
  • 杠杆比例：50%，与传统类REITs“无杠杆”不同。
  • 期限匹配：与底层资产存续期一致，长久期。
• 增信与披露：
  • 不得使用主体刚性增信，鼓励股权质押、超额覆盖、对赌条款。
  • 披露要求提高：强化经营指标、临时报告披露。

案例分析

1. 案例1：华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS

   • 发行规模19.60亿元，底层为通行费收入项目，单层21年。
   • 杠杆比例、每年收益分配，无固定利率。
   • 增信方式：现金流超额覆盖、对赌条款。

2. 案例2：建信住房租赁基金不动产持有型ABS

   • 发行规模11.70亿元，底层为三地保障性租赁住房项目。
   • 产品期限66年，每半年分配收益。
   • 预留扩募机制，降低杠杆。

优势与未来关注方向

发行方优势

• 资金用途灵活、长期限适合存量资产盘活。
• 支持“出表”或“并表”，有助于改善财务指标。
• 发行门槛相对较低，资产包容性强。

投资者优势

• 结构简单、无需挂钩公募基金。
• 参与定制，包括激励机制、对赌条款。
• 风险属性与债券类资产有差异。

未来发展关注重点

• 资产适配性：优先优质底层资产，匹配REITs发展逻辑。
• 机制衔接：二级市场交易机制、流动性支持机制。
• 投资策略转变：需调整REITs投资模式。
• 市场机制建设：完善信息、做市与风险管理机制。
• 与公募REITs的关系：探索持续扩募、投资组合多元化。