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资产证券化市场研究报告：2024年不动产ABS回顾与2025年展望

内容总结

本报告由金融结构评级部赵超、徐宇扬、董仪撰写，分析了2024年不动产ABS市场运行情况及其2025年展望。

2024年不动产ABS市场受到“央企降负债”和“地产行业调整”的双重影响，最终在类REITs的带动下实现增长。总体发行规模创新高，共发行139单，总额2406.14亿元，同比增长27.25%。CMBS/CMBN产品出现净流出和存量下降，而类REITs产品净融资额翻倍，存量显著上升。

从融资人角度看，CMBS/CMBN融资人多样化，而类REITs融资人进一步向央企集中。发行利率方面，类REITs利率整体较低，而CMBS/CMBN利率因发行主体而分化。底层物业中，CMBS/CMBN以办公和零售物业为主，类REITs则以基础设施类物业为主，占比高于往年。

二级市场表现显示，CMBS/CMBN二级市场成交额下降，但类REITs二级市场活跃度提升。展望2025年，不动产ABS市场发行总量预计稳中有升。CMBS/CMBN可能随政策回暖而恢复活力，而类REITs因央企降负债需求增加，发行规模有望持续增长，助力多层次不动产市场发展。