20130903-申万宏源-布局三中全会主题投资系列报告之二_土地改革吹响攻坚号角_15页_430kb

土地改革吹响攻坚号角总结

核心内容

本报告围绕土地改革与新型城镇化之间的关系展开，指出当前我国城镇化主要依赖土地扩张，而非人口真正转移，因此亟需推进土地制度改革。报告分析了地方试点模式，并提出投资建议，从短期和中期两个维度挖掘受益标的。

主要观点

• 新型城镇化呼唤新土改：过去城镇化更多是“土地城镇化”，即通过土地扩张实现城市化，而非人口城镇化。这种模式已难以持续，必须通过土地改革实现城乡一体化和人口城镇化。
• 土地二元制度制约发展：现行土地制度将城市土地与农村土地分为国有和集体两类，导致农民无法享受土地增值收益，城乡收入差距扩大，土地资源配置效率低下。
• 地方土改试点进展有限：目前各地土改主要集中在整合置换和盘活资源两个方向，尚未实现集体土地的自由流转，改革仍受现有制度框架限制。
• 温州土改具有突破意义：温州作为国家级农村改革试验区，其农房所有权交易试点在县域范围内实现了土地价值重估，为农村土地改革提供了新样本。
• 顶层设计加速改革进程：中央政策层面逐步推进土地制度改革，包括集体经营性建设用地流转指导意见、宅基地制度改革试点、土地确权登记等工作，为制度突破铺路。
• 短期投资主线明确：建议关注土地资源价值重估相关企业，包括农地、林地储备企业、城镇土地储备企业以及工业用地转为商业用地的企业。
• 中期受益行业清晰：随着土地改革深入，农业现代化、消费品、天然气、环保、电子信息、智慧城市等领域将明显受益。

关键信息

土地改革背景

• 我国城镇化率相对较低，且户籍口径城镇化率低于常住人口城镇化率。
• 城乡收入差距扩大，土地资源约束日益凸显，城市建设用地紧张，土地价格持续上涨。
• 土地二元制度导致政府垄断建设用地供给，土地财政依赖严重，农民无法分享土地增值收益。

土地改革试点模式

• 整合置换：以重庆“地票”和嘉兴“两分两换”为代表，通过宅基地和承包地的置换实现土地资源优化配置。
• 盘活资源：以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”为代表，通过优化现有工业和闲置土地的利用，提高土地使用效率。

温州土改亮点

• 温州首次将农村房屋所有权纳入交易范围，实现农房价值重估。
• 农房可在县域内进行抵押贷款和置换交易，虽未突破红线，但具有重要的示范意义。
• 温州试点涵盖11类农村产权及衍生权能，交易收益归集体经济组织或个人所有，确保农民权益。

政策与立法动向

• 2008年中央1号文件推动土地承包经营权流转。
• 2013年中央1号文件提出用5年完成土地确权登记颁证。
• 《土地管理法修正案草案》删除土地补偿上限条款，为集体土地补偿松绑。
• 《农村集体土地征收补偿条例》预计年内出台，进一步推动土地制度改革。

投资建议

短期关注土地资源价值重估

• 农地、林地储备企业：如亚盛集团、罗牛山、海南橡胶、北大荒、新农开发、中国宝安、永安林业、福建金森等。
• 城镇土地储备企业：如罗顿发展、中国武夷等，未来土地可能转为商用。
• 工业用地转为商业用地企业：如凤竹纺织、新野纺织、华天科技、爱仕达、康达尔、众和股份、方大集团等。

中期关注农业现代化与城市化受益行业

• 农业现代化相关企业：农业服务流通企业、农业机械产业链企业、农田水利建设企业，如隆平高科、登海种业、大北农、南方泵业等。
• 城市化受益行业：消费品、天然气、环保、电子信息、智慧城市等，如海信电器、长安汽车、索菲亚、德尔家居、格力电器、老板电器、华谊兄弟、上海家化、铁汉生态、广田股份、碧水源、九龙电力、烟台万华、桑德环境等。
• 智慧城市相关企业：如数字政通、海康威视、汉鼎股份、万达信息、同有科技等，受益于城市信息化建设加速。

总结

土地改革作为新型城镇化的重要突破口，正在逐步推进。地方试点虽未突破制度框架，但已初见成效。温州试点在农房交易方面具有重要意义，释放出改革信号。随着中央政策的逐步深化和立法的完善，土地制度改革有望迎来关键进展。投资者可从短期土地资源价值重估和中期农业现代化、城市化受益行业两个维度布局相关标的。