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中原建业-IPO点评总结

公司概览

中原建业是中国领先的房地产代建公司，由建业地产（832.HK）分拆上市，采用全分拆方式，上市后不再是建业地产的子公司，而是兄弟公司关系。公众股东持股比例约为37.3%。

公司与项目拥有人签订代建协议，提供优化开发及运营流程的管理服务，并允许项目拥有人使用“建业”品牌进行销售。公司采用轻资产模式运营，项目拥有人需取得或正在申请土地使用权许可，并负责筹集项目开发及建设所需资金。

公司的主要收入来源为代建服务，其中住宅项目占比极高，2020年住宅项目代建收入约为11.37亿元，占当年总收入的98.7%；商业物业项目收入约为1516万元，占1.3%。2020年整体净利率约为59.2%，显示出较强的盈利能力，主要得益于其轻资产、服务及品牌输出的业务模式。其中，人力资源成本占2020年总收入的14.6%。

行业状况及前景

根据中指院的数据，2015-2020年间，中国代建行业的收入复合年增长率达32.1%，行业发展迅速。房地产代建市场规模（按新签合约建面计算）占商品房销量（按销售面积计算）的3-5%。预计到2025年，市场规模将增长至7.9亿平方米，占当时中国商品房销量的14.3%。2021-2025年期间，代建市场的新订约总建筑面积复合年增长率预计为23.5%，行业前景良好。

优势与机遇

中原建业凭借“建业”品牌在河南及华中地区的影响力，在轻资产品牌输出策略中具有显著优势。公司作为房地产代建行业的早期参与者，积累了丰富的行业经验，并对所有项目进行直接管理，提升了运营效率，有利于保持较高的盈利能力。

在“房住不炒”政策背景下，房地产销售逐渐由用户主导，对产品质量的要求提高，这也成为中原建业的竞争优势之一。

IPO专用评级

• 评级：5/10（最高为10分）
• 评级标准：
  • 公司营运（0-3）：2分
    公司运营稳定，管理经验丰富，盈利能力突出。
  • 行业前景（0-3）：2分
    行业增长迅速，未来发展前景乐观。
  • 招股估值（0-2）：1分
    招股价约为10-13倍静态市盈率，低于绿城管理（9979.HK），存在一定的估值折让。
  • 市场情绪（0-2）：0分
    市场情绪相对谨慎，可能对上市初期股价造成波动。

主要发售统计数字

保荐人与账簿管理人

• 保荐人： 工银国际、建银国际
• 账簿管理人： 法巴证券、建银国际、工银国际、农银国际、银河国际、招银国际、克而瑞证券
• 会计师： 毕马威会计师事务所
• 资料来源： 公司招股书

弱项与风险

• 项目推进依赖项目拥有人的融资能力，若融资受阻，可能影响项目进度。
• 市场竞争加剧，随着地产行业增长放缓，预计未来会有更多品牌优势明显的头部房企进入代建行业。
• 地域集中性风险较高，目前项目主要集中在河南，可能限制公司在全国范围的扩展能力。

投资估值

按2020年静态市盈率计算，IPO招股价约为10-13倍，低于同类型公司绿城管理（9979.HK）的估值，存在一定的折让。但由于采用全分拆方式上市，可能对股价造成一定波动。综合考虑，给予IPO专用评级：5分。

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