20160620-国金证券-物流地产行业深度研究_价值投资洼地_群雄逐鹿花落谁家_28页_2mb

物流地产行业深度研究报告总结

核心内容

物流地产作为现代物流体系的重要组成部分，正成为投资市场的新兴热点。随着中国物流业市场规模的扩大，尤其是电商和第三方物流的迅猛发展，物流地产的需求持续增长，而我国物流基础设施相对落后，高端仓储设施供给严重不足，这为物流地产提供了广阔的发展空间。当前，物流地产具备较高的投资回报率，远超住宅和商业地产，且其市场集中度低，意味着行业还有较大的发展空间。

主要观点

• 市场需求旺盛：中国物流市场规模已居全球第一，但物流设施落后，尤其是高端仓储设施严重不足，人均面积仅为美国的8%，推动了对高质量物流设施的需求。
• 投资回报率高：优质物流仓储物业租金持续上涨，投资回报率在一线城市达到7%以上，远高于传统地产。
• 外资主导市场：外资企业在物流地产领域占据主导地位，如普洛斯（GLP）占据了55%的市场份额，其成熟的运作模式和强大的资本实力使其在市场中占据优势。
• 本土企业崛起：宇培、易商等本土企业通过资本运作和市场拓展迅速成长，未来有望与外资企业争夺市场份额。
• 国企转型：中储股份、东百集团等传统国企正积极向物流地产转型，通过引入外资或管理团队提升自身竞争力。
• 技术推动发展：电商和物流企业的快速发展推动了仓储信息化和智能化，提高了物流地产的附加值。
• 土地资源稀缺：土地获取成为物流地产发展的关键因素，一线城市土地供应紧张，制约了行业快速发展。

关键信息

• 行业数据：中国物流成本占GDP比重达17.8%，远高于美国的8.3%。2015年，中国电子商务交易额达20.8万亿元，同比增长27%。
• 租金趋势：全国优质仓储物业平均租金连续18个季度上涨，上海优质物流园区租金年复合增长率达5.8%。
• 投资建议：推荐关注中储股份和东百集团，两者分别通过引入普洛斯和前安博管理团队，具备良好的转型前景。
• 风险提示：土地政策风险和中小城市物流需求不足是物流地产发展的主要风险因素。

行业与公司投资评级

• 行业评级：长期竞争力高于行业均值，建议“买入”。
• 公司评级：
  • 中储股份：评级为“买入”，预计未来6—12个月内上涨幅度在15%以上。
  • 东百集团：评级为“增持”，预计未来6—12个月内上涨幅度在5%—15%之间。

重点企业分析

普洛斯（GLP）

• 全球领先的物流地产商，总资产290亿美元。
• 在中国、日本、美国和巴西拥有大量物流基础设施，其中在中国的物业规模达1360万平方米。
• 拥有成熟的运作模式，包括地产开发、运营和基金运作。
• 通过资本运作和并购，如收购深基地、中国港航发展等，增强了在中国市场的竞争力。

宇培集团

• 上海宇培成立于2000年，是中美合资企业。
• 2015年运营和新开工面积达300万平方米，预计2016年将增至450万平方米。
• 与京东、Uniqlo等知名电商和物流企业建立了战略合作关系。
• 正在积极筹备赴港上市，融资能力较强。

易商集团

• 专注于打造亚洲领先的物流地产平台，已与红木集团合并，成为亚洲最大的物流地产平台之一。
• 在中国和韩国拥有超过230万平方米的仓储及在建项目。
• 获得国际顶尖投资机构支持，发展迅速。

中储股份

• 国内传统仓储龙头企业，拥有丰富的土地储备。
• 通过定向增发引入普洛斯，实现向高标准仓储转型。
• 合资公司中储持股51%，普洛斯持股49%，双方合作开发355万平方米土地项目。

东百集团

• 原为福州百货龙头，现积极向物流地产转型。
• 引入前安博管理团队，通过股权激励提高管理效率。
• 通过收购方式获取土地资源，如佛山三水工业园区地块。
• 未来计划布局一线城市及其卫星城、热点二线城市和物流节点城市。

总结

物流地产行业正处于快速发展阶段，具备较高的投资回报率和成长潜力。外资企业如普洛斯在行业中占据主导地位，但本土企业如宇培、易商和国企如中储股份、东百集团也在积极布局，通过资本运作、战略合作和管理团队引入等方式提升自身竞争力。随着电商和第三方物流的持续增长，物流地产市场需求旺盛，而土地资源的稀缺性则成为行业发展的关键制约因素。整体来看，物流地产具有良好的发展前景，值得投资者重点关注。