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2017年9月4日宏观研究总结：住房租赁政策与宏观影响

核心内容

本文围绕2017年住房租赁政策的出台及其对宏观经济的影响展开分析，重点梳理了中央和地方政策的演变、主要内容以及可能带来的宏观效应。政策目标是建立购租并举的住房制度，推动住房租赁市场发展，缓解房地产市场过度依赖销售的问题，同时提升居民居住条件和公共服务保障。

主要观点

1. 政策背景与意义

• 政策密集出台：2017年7月以来，中央和地方政策频繁互动，住房租赁成为房地产市场长效机制建设的核心内容。
• 政策顶层设计：中央政策已趋于完备，涵盖住房租赁市场、保障体系和法规体系三个方面。
• 政策意义：发展住房租赁市场旨在实现“住有所居”，避免房价剧烈波动，推动住房制度改革和新型城镇化建设。

2. 政策演变与主要内容

（1）中央政策的变化

• 政策框架：2016年国务院文件和2017年住建部文件在政策框架上相互补充，政策内容更具体、操作性更强。
• 政策亮点：
  • 培育租赁企业：强调“供应主体多元”，鼓励国有、民营机构化、规模化住房租赁企业发展，支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展租赁业务。
  • 扩大租赁房源供给：鼓励利用集体建设用地、商业用房、国有厂房等改建为租赁住房，增加租赁住房供应。
  • 金融支持：鼓励金融机构创新金融产品，支持住房租赁企业通过债券、ABS、REITs等渠道融资。
  • 法规完善：推动租赁合同网上备案、建立统一示范文本、加强信用管理、规范市场秩序等。

（2）地方政策特点

• 试点城市：首批12个试点城市（广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆）中，截至2017年8月28日，已有9个城市发布试点方案，北京虽未在首批名单中，但亦出台相关政策。
• 政策具体化：
  • 培育租赁企业：多数城市强调国有企业在租赁市场中的引导作用，推动其转型为租赁企业。
  • 租赁房源供给：各地提出土地拍卖中竞拍租赁住房比例、新建商品房配建租赁住房、利用集体建设用地和低效用地等。
  • 保障承租人权利：部分城市提出“租购同权”政策，如广州、南京、杭州、沈阳，但实施条件和范围各异，尚未完全实现租购权利等同。

关键信息

1. 住房租赁市场现状

• 租赁比例低：截至2010年，我国居民住房中租赁比例仅为12.0%，远低于发达国家平均水平。
• 租赁需求大：人口净流入城市是租赁市场发展的重点区域，政策旨在满足新市民住房需求。

2. 土地政策支持

• 集体建设用地入市：13个试点城市（含北京、上海）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，但规模仍受政府控制。
• 土地供给结构：租赁用地价格低于商品房用地，可能对房地产开发投资中的土地购置费形成下行压力。

3. 金融政策支持

• 融资渠道拓宽：鼓励住房租赁企业通过债券、ABS、REITs等方式融资，但租金回报率偏低仍是融资难题。
• 金融机构支持：开发性金融及商业银行加大对租赁住房项目的信贷支持，提供长期贷款和金融解决方案。

4. 宏观经济影响

• 宏观杠杆转移：部分住房不通过销售环节流入租赁市场，可能降低居民部门杠杆率。
• 居民消费支撑：租赁市场发展有助于缓解居民过度储蓄动机，提升消费信心，同时住房租赁本身是居民消费的重要组成部分。
• 房地产投资影响：租赁住房建设可能带动固定资产投资，但同时可能对商品住宅用地供应和房地产投资造成挤出效应。

总结

2017年住房租赁政策在中央和地方层面均取得进展，重点在于培育租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励租赁消费和加强政策法规支持。政策强调国有企业的引导作用，推动租赁市场发展，但“租购同权”尚未在中央层面明确，多数地方政策也存在条件限制。土地和金融支持政策为租赁市场发展提供了基础，但其对房地产投资的综合影响仍需观察。整体来看，住房租赁政策是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措，有助于实现住有所居和市场平稳发展，但其实际效果仍依赖政策执行力度和市场环境变化。