【中国平安】月酝知风之地产行业月报：财政发力降低购房税费，关注销售回暖持续性_18页_1mb

证券研究报告总结

核心内容

楼市回暖迹象显现

• 销售回暖：10月50城新房日均成交环比升24.9%，同比升5.6%；重点20城二手房日均成交环比升23.2%，同比降1.5%。11月前13日，50城新房日均成交环比降3%，但同比仍升5.6%；重点20城二手房日均成交环比升22.2%，同比升28.9%。
• 房价企稳：10月百城住宅平均价格16532元/平米，环比升0.29%，连续14个月环比回升，其中一线城市住宅价格环比升0.43%。
• 销供比创近一年新高：10月35城商品房平均销供比达138.8%，环比升52.4pct，显示市场去化压力有所缓解。

政策支持持续发力

• 组合拳政策：住建部明确“四个取消+四个降低+两个增加”政策组合，财政发力降低购房成本，包括契税、增值税优惠。
• 信贷支持：住建部推动“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿，下调存量房贷利率，预计节省利息支出1500亿元。
• 税收优化：11月13日，财政部调整契税政策，统一140平方米以内首套房和二套房契税为1%，改善性住房需求受益。

资金面宽松

• LPR下调：10月1年期LPR、5年期及以上LPR均下调25bp，新增居民中长期贷款同比多增393亿，减缓居民提前还贷行为。
• M2与社融：10月M2同比增速7.5%，环比升0.7pct；社融存量同比增速7.8%，环比降0.2pct。

土地市场表现

• 供地节奏放缓：10月百城土地供应建面环比升0.3%，成交建面环比降2.2%。
• 溢价率下降：百城土地成交平均溢价率3.89%，环比降0.7pct。上海、深圳、北京等地土拍多以底价成交，显示市场对土地的吸引力下降。

房企销售回暖

• 百强房企销售回暖：10月单月销售金额同比增长4.9%，销售面积同比增长6.2%，为年内首次实现单月业绩同比正增长。
• 拿地格局稳定：50强房企拿地销售金额比、面积比环比回落，拿地主要集中于核心城市，如上海、广州、杭州。

板块表现

• 地产板块上涨：10月申万地产板块涨3.06%，跑赢沪深300（-3.16%）。
• 估值处于高位：截至2024年11月15日，地产板块PE（TTM）为42.2倍，处于近五年99.34%分位。

主要观点

住宅市场企稳

• 10月百城住宅价格连续14个月环比回升，结构性因素（如优质改善项目成交占比提高）推动房价企稳。
• 一线与二线核心城市受益最大，销售回暖趋势显著。

政策利好持续释放

• 住建部与财政部联合推出多项政策，包括降低购房税费、下调房贷利率、优化信贷支持，旨在降低购房成本，激发市场活力。
• 政策重点支持核心城市及优质项目，对非热点区域吸引力下降。

公募REITs杠杆运用

• 国内公募REITs杠杆率仍较低，但正逐步合理运用外部融资杠杆以提升分派率。
• 建议关注具有优质存量资产和成熟运营能力的房企，如华润置地、万科A、招商蛇口等。

投资建议

• 关注房企：历史包袱较轻、库存结构优化的房企（如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地）有望受益于核心城市市场企稳及政策红利。
• 关注细分领域：建议关注房地产经纪（贝壳）、物业管理（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
• 公募REITs配置：推荐关注运营与分派率稳定的公募REITs，如华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT等。

关键信息

政策要点

• 组合拳细则：住建部加大“白名单”项目支持力度，下调存量房贷利率。
• 税费减免：11月13日，财政部优化契税与增值税政策，改善性住房受益。
• 信贷支持：2024年底前“白名单”信贷规模翻倍至超4万亿。

资金动态

• LPR下调：10月1年期和5年期LPR均下调25bp，减缓居民提前还贷。
• 融资情况：10月房企境内债融资规模257亿元，环比升28.9%。

土地市场

• 供地与成交：10月百城土地供应建面1.6亿平米，成交建面1.2亿平米，溢价率3.89%。
• 核心城市表现：上海、深圳、北京等地土拍多以底价成交，显示市场对土地的吸引力下降。

房企表现

• 销售回暖：百强房企10月单月销售实现同比正增长，一线与二线核心城市受益最大。
• 拿地集中：50强房企拿地主要集中于核心城市，如上海、广州、杭州。

板块表现

• 地产板块上涨：10月申万地产板块涨3.06%，跑赢沪深300。
• 估值高企：地产板块PE（TTM）42.2倍，处于近五年高位。

风险提示

1. 供给不足风险：若新增土储不足，将影响后续货量供应及行业整体表现。
2. 去化压力风险：若销售以价换量，可能导致部分高价地减值。
3. 政策不及预期风险：若政策效果不达预期，楼市调整可能持续时间及幅度超出预期。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于市场20%以上。
  • 推荐：预计6个月内股价表现强于市场10%-20%。
  • 中性：预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间。
  • 回避：预计6个月内股价表现弱于市场10%以上。

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上。
  • 中性：预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间。
  • 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上。