20260430-财信证券-深圳优化房地产政策点评_核心区限购再松绑_公积金贷款额度大幅提升_3页_228kb

深圳房地产政策优化总结

核心内容

2026年4月29日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对房地产政策进行了新一轮调整，重点聚焦于核心区限购松绑与公积金贷款额度提升两大方向，旨在激活市场活力，支持刚需和改善型购房需求，同时契合国家鼓励生育的政策导向。

主要观点

1. 核心区限购再松绑

• 政策背景：继2025年9月深圳实施分区限购放松政策后，时隔7个月再次出台限购优化措施。
• 目标人群：政策主要针对福田、南山、宝安新安三大核心区，释放改善型需求和新市民定居需求。
• 具体调整：
  • 深户家庭限购套数从2套增至3套；
  • 缴满1年社保的非深户家庭限购套数从1套增至2套；
  • 新增“持有有效深圳居住证”的非深户家庭可在核心区购买1套住房，无需社保或个税证明。

2. 公积金贷款额度大幅提升

• 基础额度调整：
  • 个人从60万元提升至70万元；
  • 家庭从110万元提升至130万元。
• 上浮比例提升：
  • 首套住房上浮比例从40%提高至60%；
  • 多子女家庭上浮比例从50%提高至70%；
  • 初婚初育家庭上浮比例为50%；
  • 保障性住房上浮比例从20%提高至40%。
• 叠加规则：
  • 首套、婚育、保障房三类上浮比例可叠加；
  • 初婚初育与多子女家庭可二选一享受上浮；
  • 最高可贷额度个人达189万元、家庭达351万元。

3. 政策效果与市场预期

• 市场信心修复：核心区市场回暖将对整体市场信心起到提振作用。
• 成交量预期：预计5月起，深圳三大核心区的二手房带看量、成交量及新房去化率将显著回升。
• 投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级，建议关注拥有优质土储、产品力强的标杆房企，如招商蛇口，以及受益于二手房市场回暖的中介服务企业，如我爱我家。

关键信息

• 政策力度：本次政策调整力度较大，尤其在公积金贷款额度和上浮比例方面。
• 精准调控：政策延续了精准调控思路，避免全面放松导致市场波动。
• 多重优惠叠加：购房者可享受多项优惠政策叠加，有效降低购房门槛和月供压力。
• 风险提示：
  • 政策效果不及预期；
  • 盈利能力继续下滑；
  • 销售不及预期；
  • 资产减值风险。

行业涨跌幅比较

评级系统说明

• 股票投资评级：

  • 买入：投资收益率超越沪深300指数15%以上；
  • 增持：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%—15%；
  • 持有：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%—5%；
  • 卖出：投资收益率落后沪深300指数10%以上。

• 行业投资评级：

  • 领先大市：行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上；
  • 同步大市：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%—5%；
  • 落后大市：行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上。

资料来源

• 深圳市住房和建设局
• 深圳市住房公积金管理委员会
• 中国房地产报
• 财信证券

风险提示

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